Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Belgenin varlığı, kiraya verene istediği gün kilidi değiştirme veya kiracının eşyalarını çıkarma yetkisi vermez. Buna karşılık geçerli bir taahhüt ve süresinde başvuru bulunması hâlinde, kira bedelinin düzenli ödenmesi tahliye talebini tek başına engellemez. İncelemede belgenin ne zaman ve kim tarafından verildiği, kiralananın teslim edilip edilmediği ve boşaltma tarihinin belirli olup olmadığı önem taşır. Belgenin başlığından çok bu koşullar değerlendirilmelidir.
Temel kanun hükmü ne söylüyor?
Türk Borçlar Kanunu m.352/1, kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen boşaltmaması durumunu düzenler. Kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmenin sona erdirilmesini isteyebilir. Düzenlemenin her parçası önemlidir: teslimden sonra verilme, yazılılık, belirli tahliye tarihi ve süresinde başvuru. Bunlardan birinin tartışmalı olması dosyanın değerlendirmesini değiştirebilir.
Bu nedenle kira sözleşmesindeki olağan bitiş tarihiyle tahliye taahhüdü birbirine karıştırılmamalıdır. Konut ve çatılı işyeri kirasında belirli sürenin dolması, kiraya verene sırf bu nedenle otomatik tahliye hakkı tanımaz. TBK m.347’deki uzama düzeni ayrı, m.352’deki yazılı taahhüt ayrı konudur. Sözleşmeye genel bir “süre sonunda çıkarım” cümlesi yazılmış olması, taahhüdün özel koşullarının incelenmesi ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Aynı belge içindeki hükümler de hukuki nitelikleri bakımından ayrılmalıdır.
Kiralananın tesliminden sonra verilmesi neden önemlidir?
Kanun, taahhüdün kiralanan teslim edildikten sonra verilmesini arar. İlk kira ilişkisinin kurulması sırasında henüz taşınmaza erişemeyen kiracıdan alınan belge bu nedenle ayrıca değerlendirilir. Burada yalnızca sözleşmedeki tarihe bakmak yeterli olmayabilir. Anahtarın ne zaman verildiği, fiili kullanımın ne zaman başladığı ve belgenin gerçek düzenlenme zamanı incelenmelidir. Sonradan yazılmış bir tarih, belgenin gerçekten o gün verildiğini her durumda tartışmasız hâle getirmez.
Öte yandan devam eden kira ilişkisi sırasında yenileme yapılmasıyla ilk teslim anı aynı olay değildir. Kiracı zaten taşınmazı kullanırken verilen bir taahhüt, yalnızca yenileme belgesiyle aynı tarihi taşıdığı için ilk kira başlangıcındaki durumla özdeş kabul edilmemelidir. İnceleme, gerçek olay sırasına dayanmalıdır. Kira sözleşmesi, teslim tutanağı, anahtar devrine ilişkin kayıtlar ve yazışmalar birlikte korunmalıdır. Gerçeğe aykırı tarih oluşturmak, hukuki sorunu çözmek yerine yeni ispat ve sorumluluk sorunları yaratabilir.
İmza ve temsil yetkisi kontrol edilmelidir
Taahhüdün kiracıya ait olması gerekir. Birden fazla kiracı, tüzel kişi kiracı veya temsilci aracılığıyla verilen belge varsa kimin hangi yetkiyle imzaladığı ayrıca incelenmelidir. Belgeyi taşınmazda yaşayan herhangi bir kişinin imzalaması, o kişinin kiracı veya yetkili temsilci olduğunu göstermez. Şirket kaşesi de temsil yetkisi incelemesinin yerine geçmez. İmza ve yetki itirazı ihtimali varsa kullanılan belgenin türü ve başvurulan hukuki yol önem kazanır.
TBK m.352, yazılılık arar; noterlikte düzenlenmeyi bütün taahhütler için genel geçerlilik koşulu olarak koymaz. Bununla birlikte noter işleminin türü, imza ve tarih konusundaki ispat bakımından etkili olabilir. “Noterde değilse hiçbir değeri yok” veya “noterdeyse bütün itirazlar kapanır” biçimindeki ifadeler doğru bir değerlendirme sağlamaz. Aile konutu, birlikte kiracılık veya temsil gibi ek olgular varsa bunlara ilişkin özel koruma ve kuralların ayrıca incelenmesi gerekir.
Boş bırakılan tarihler ciddi uyuşmazlık yaratabilir
Tahliye tarihinin belirli olması temel koşuldur. Tarih veya başka bölümleri boş bırakılmış bir belgenin imzalanması, sonradan neyin kararlaştırıldığı konusunda önemli ispat sorunları yaratabilir. Böyle bir belgeyle karşılaşan kiracı, yalnızca “boş imzaladım” demenin her dosyada yeterli olacağını varsaymamalıdır. Kiraya veren de boşlukları kendi istediği şekilde doldurabileceği sonucuna varmamalıdır. Belgenin hangi anlaşma kapsamında verildiği, nasıl tamamlandığı ve iddianın hangi delillerle desteklendiği birlikte değerlendirilir.
Güvenli uygulama, düzenleme ve tahliye tarihlerinin açık olması, kiralananın tereddütsüz tanımlanması ve tarafların aynı metnin birer örneğini saklamasıdır. Belgenin fotoğrafı yardımcı olsa da asıl nüshanın korunması önemlidir. İrade sakatlığı, baskı veya sonradan değiştirme iddiası varsa olayların zamanı ve mevcut yazışmalar gecikmeden değerlendirilmelidir. Belgedeki bir sorunu fark etmek, kendiliğinden başvuru ve itiraz sürelerinin durduğu anlamına gelmez.
Bir aylık başvuru süresi nasıl işler?
TBK m.352/1’deki bir aylık süre, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlar. Bu tarih ile belgenin imzalandığı gün aynı olmak zorunda değildir. Örneğin aylar önce verilen bir taahhütte ileri bir tahliye tarihi belirlenmişse başvuru takvimi buna göre kurulur. Bir ay, her durumda otuz gün olarak alınmamalıdır. Dava veya takip yolunun seçilmesi ve süreyi etkileyen işlemler, belgenin tamamı görülerek değerlendirilmelidir.
TBK m.353’teki yazılı bildirimle dava açma süresinin uzaması düzeni de uygun dosyada ayrıca incelenir. Bu hükmün dava süresine ilişkin etkisi, icra takibine başvuru süresiyle gelişigüzel eşitlenmemelidir. İhtarın ne söylediği ve hangi tarihte ulaştığı önemlidir. Kiracıya yalnızca telefon edilmesi, kanunun aradığı yazılı işlemlerin yerine geçmez. Tarafların kendi aralarında görüşmeye devam etmesi de bütün sürelerin kendiliğinden uzadığı anlamına gelmez.
Dava ve ilamsız icra yolu aynı değildir
6325 sayılı Kanun m.18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk öngörür; kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri ise kapsam dışında bırakır. Bu nedenle “her tahliye işleminden önce mutlaka arabuluculuk” veya “taahhüt varsa hiçbir aşamada arabuluculuk gerekmez” şeklindeki genellemelerden kaçınılmalıdır. Seçilen yol ve ortaya çıkan uyuşmazlık belirlenmelidir. Takibe itiraz sonrası başvurulacak yol da ayrı değerlendirme gerektirir.
Dava şartı arabuluculuk kapsamında büroya başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez ve zamanaşımı durur. Ancak arabuluculuğun hangi süreye nasıl etki ettiği dosyanın yol haritasına göre hesaplanmalıdır. Kiracıya resmi bir tahliye veya ödeme emri tebliğ edilmişse o belgenin kendi itiraz düzeni vardır; yalnızca kiraya verenle görüşmek yeterli olmayabilir. Hukuki hazırlık için kira sözleşmesi, taahhüdün aslı, teslim belgeleri ve bütün tebligatlar birlikte incelenmelidir.
Tahliye taahhüdüyle ilgili en önemli pratik nokta, belgenin geçerliliği ile usul işlemlerinin ayrı kontrol edilmesidir. Geçerli bir belgeyle süresi kaçırılmış başvuru yapılabilir; zamanında başvuru yapılmış olsa da belgenin koşulları tartışmalı olabilir. Her iki aşama da doğru yürütülmelidir. Kiracı bakımından itirazların açık ve zamanında ileri sürülmesi, kiraya veren bakımından ise kanuni yola bağlı kalınması önemlidir. Belge, zorla ve fiilen tahliye yetkisi veren özel bir izin olarak kullanılamaz.