Ortak olduğunuz taşınmazdaki bir payın sizin dışınızda bir kişiye satıldığını öğrenmeniz, bazı koşullarda önalım hakkını gündeme getirebilir. Şufa hakkı olarak da bilinen bu hak, paylı mülkiyette üçüncü kişiye yapılan satışla bağlantılıdır. Ancak her devirde ve her ortaklık türünde aynı şekilde kullanılamaz. Satışın tarihi, alıcının durumu ve tapu kaydı öncelikle incelenmelidir. Özellikle 2025 sonunda yapılan kanun değişiklikleri nedeniyle eski yazılardaki süre ve bedel açıklamalarını doğrudan bugünkü işlemlere uygulamak doğru değildir.
Önalım hakkının temel koşulu nedir?
Türk Medeni Kanunu m.732, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanabilmesini düzenler. Bu nedenle öncelikle taşınmazın paylı mülkiyete tabi olup olmadığına bakılır. Bir kişinin tek başına sahibi olduğu taşınmazı satması aynı durum değildir. Elbirliği mülkiyetindeki miras ortaklığının yapısı da ayrıca değerlendirilir. Tapuda görülen pay ve hak sahipliği doğru anlaşılmalıdır.
Satış dışındaki işlemler bakımından da doğrudan aynı sonuç kurulamaz. Gerçek bir bağış ile satış farklıdır. Buna karşılık işlemin başka bir ad altında gösterildiği iddiası varsa gerçek niteliği tartışılabilir. Böyle bir iddianın yalnızca şüpheye değil, somut delillere dayanması gerekir. Payın zaten taşınmazda paydaş olan kişiye devriyle dışarıdan bir kişiye satışı da aynı değildir. Bu ayrımlar yapılmadan “her hisse devrinde şufa vardır” denmemelidir.
Güncel süreler nelerdir?
TMK m.733’ün güncel düzenlemesine göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Kanun, satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesini düzenler. Kısa süre ile dış süre ayrı ayrı izlenmelidir. Noter bildirimi yapılmadığında hakkın sonsuza kadar kullanılabileceği düşünülmemelidir. Satış tarihi bu nedenle her dosyada ilk kontrol edilecek bilgiler arasındadır.
Önemli bir geçiş kuralı vardır: TMK geçici m.1, m.733’teki değişikliklerin yürürlüğe girmesinden önce yapılmış satışlarda önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilmesini öngörür. Dolayısıyla geçmişteki bir satış için yeni bir yıllık sürenin otomatik uygulanması doğru değildir. Eski satışların tabi olduğu önceki iki yıllık dış süre ile güncel düzen ayrılmalıdır. Hangi kuralın geçerli olduğu, satış tarihi ve değişikliğin yürürlük tarihi karşılaştırılarak belirlenir. Sadece davanın bugün açılacak olması yeterli ölçüt değildir.
Tapuda yazan bedeli yatırmak yeterli mi?
TMK m.734’teki güncel düzenleme, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesini öngörür. Hak sahibi, belirlenen rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde nakden yatırmalıdır. Bu düzen, yalnızca tapuda gösterilen satış bedeline göre hazırlık yapılmaması gerektiğini gösterir. Hakkı kullanmayı düşünen kişinin mali planını da güncel kurala göre yapması önemlidir. Dava açabilmek ile hüküm için gereken bedeli karşılayabilmek ayrı konulardır.
Belirlenen tutar nemalandırılmak üzere mahkemenin belirlediği yere yatırılır; hüküm kesinleştiğinde nemalarıyla ilgilisine ödenir. Kesin sürede yükümlülük yerine getirilmezse hak sahibi adına tescile karar verilemez. Geçici m.1, m.734 değişikliğinin daha önce açılmış davalarda da uygulanacağını düzenler. Bu nedenle devam eden bir dosyada da bedel meselesinin yeniden incelenmesi gerekebilir. Eski dava dilekçesindeki tutarın her koşulda yeterli kalacağı varsayılmamalıdır.
Hakkın kullanılamadığı durumlar var mı?
Güncel TMK m.733, Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebri artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağını düzenler. Bu kuralın geçmiş satışlara etkisi de geçiş hükmüyle birlikte değerlendirilmelidir. Önalım hakkından feragat ile yalnızca belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçmek de farklı işlemlerdir. Kanun bunlar için farklı şekil koşulları öngörür. Günlük bir yazışmadaki ifadeye dayanılarak bütün gelecek satışlar için feragat edildiği sonucuna hemen varılmamalıdır.
Taşınmazın ortaklar arasında fiilen nasıl kullanıldığı gibi olaylar da uyuşmazlıkta önem taşıyabilir. Ancak kullanım düzeninden doğacak sonuçlar somut dosya ve ilgili uygulama üzerinden değerlendirilmelidir. Bir paydaşın uzun süredir belirli bölümü kullanması, tapuda o bölümün bağımsız mülkiyetine sahip olduğunu kendiliğinden göstermez. Tapu, fiili kullanım ve tarafların anlaşmaları ayrı veriler olarak görülmelidir. Bu konuda kısa bir genel açıklama, bütün olası itirazları çözmeye yeterli değildir.
Başvuru nasıl hazırlanmalıdır?
TMK m.734 uyarınca hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Satıcıya yalnızca ihtar göndermek, kanundaki dava yolunun yerine geçmez. Doğru davalı, satış konusu pay ve mevcut tapu kaydı belirlenmelidir. Satıştan sonra başka devirler olmuşsa bunlar da incelenmelidir. Dava açıldığı için taşınmaz üzerindeki bütün işlemlerin otomatik durduğunu düşünmemek gerekir. Gereken geçici hukuki koruma ayrıca değerlendirilmelidir.
Hazırlık dosyasında güncel ve geçmiş tapu kayıtları, satış belgesi, noter bildirimi, tebligat tarihi ve varsa paydaşlar arasındaki anlaşmalar bulunmalıdır. Ne zaman öğrendiğinizi ve size hangi belgenin ulaştığını tarih sırasıyla yazmanız yararlı olur. Bildirimi kaybetmemek ve süre hesabını son güne bırakmamak önemlidir. Başvurunun maliyeti sadece dava giderlerinden oluşmayabilir; yatırılması gereken bedel de planlanmalıdır. Hak sahibi bu yükümlülüğün kapsamını başlangıçta anlamalıdır.
Önalım hakkı, ortak taşınmazlarda önemli bir koruma sağlayabilir; fakat uygun satış, doğru süre ve bedel koşulları birlikte gerçekleşmelidir. Her hisse satışının geri alınabileceği veya düşük tapu bedeli üzerinden kesin kazanım elde edileceği söylenemez. Satış belgeleriniz üzerinden hangi düzenlemenin uygulanacağının ve hakkın kullanılabilirliğinin değerlendirilmesi için Meram Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Güncel mevzuata göre yapılan ilk inceleme, özellikle eski ve yeni satış kurallarının karıştırılmasını önler.