Bir ev, arsa veya işyeri birden fazla kişiye ait olduğunda ortaklar her zaman aynı kararı veremeyebilir. Biri satmak isterken diğeri kullanmaya devam etmek, bir başkası ise payını almak isteyebilir. Ortaklığın giderilmesi davası, bu paylaşım uyuşmazlığının hukuki yolla çözülmesini sağlar. Halk arasında izaleişuyu olarak da bilinen bu dava, diğer ortağı cezalandırmayı amaçlamaz. Temel amaç, ortak mülkiyetin uygun biçimde sona erdirilmesidir. Sonucun mutlaka satış olması gerekmez; malın yapısına ve yasal koşullara göre aynen paylaşma da değerlendirilebilir.
Her ortak paylaşma isteyebilir mi?
Türk Medeni Kanunu m.698, paylı mülkiyetin devamını gerektiren hukuki işlem veya sürekli amaç gibi istisnalar bulunmadıkça her paydaşın paylaşma isteyebilmesini düzenler. Dolayısıyla diğer ortakların sayıca fazla olması, tek bir ortağın talebini baştan etkisiz kılmaz. Bununla birlikte uygun olmayan zamanda paylaşma talebi ve ortaklığı sürdürme yükümlülüğü gibi sınırlar vardır. Taşınmazın niteliği ve varsa ortaklar arasındaki anlaşmalar incelenmelidir. Her dosyaya aynı kısa cevap verilmemelidir.
Miras ortaklığında TMK m.642 de önem taşır. Mirasçılardan her biri, kanun veya sözleşme gereği ortaklığı sürdürmek zorunda olmadıkça paylaşma isteyebilir. Miras henüz tapuda intikal ettirilmemişse mirasçıların ve payların doğru belirlenmesi gerekir. Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet aynı yapı değildir. Mirasçılık belgesi, güncel tapu ve önceki paylaşım anlaşmaları birlikte değerlendirilir. Bir kişinin taşınmazı fiilen kullanması, paylaşma incelemesinde tek başına mülkiyetin tamamının ona ait olduğu anlamına gelmez.
Aynen taksim ne demektir?
Aynen taksim, malın satılmadan bölünerek paylaştırılmasıdır. Örneğin hukuken ve teknik olarak bölünebilen bir taşınmazda bağımsız parçalar oluşturulması değerlendirilebilir. Ancak arsanın geniş olması tek başına bölünebileceğini göstermez. İmar durumu, asgari parsel koşulları, ulaşım ve parçaların değeri gibi unsurlar önemlidir. Mahkeme, tarafların isteğiyle birlikte bölünmenin koşullarını inceler. Değerler eşit değilse kanundaki koşullarla para eklenerek denkleştirme gündeme gelebilir.
Tek bir konutun odalarını ortaklar arasında ayırmak, her durumda hukuken uygulanabilir aynen taksim değildir. Taşınmazın bağımsız ve kullanılabilir parçalara ayrılması gerekir. Birden fazla taşınmazdan oluşan mirasta ise bütün malvarlığının yapısı değerlendirmeyi etkileyebilir. TMK m.642, olanak varsa taşınmazların mirasçılara dağıtılması ve değer farklarının denkleştirilmesine ilişkin düzenleme içerir. Bu nedenle sadece bir taşınmaza bakılarak bütün paylaşım seçeneklerinin kapandığı düşünülmemelidir.
Satış ne zaman gündeme gelir?
TMK m.699 uyarınca bölme koşullara uygun değilse veya mal önemli değer kaybı olmadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verilebilir. Satış bedeli, ilgili haklar ve giderler dikkate alınarak paylaştırılır. Bir ortağın satış istemesi, istediği fiyatın mutlaka elde edileceği anlamına gelmez. Değerleme ve satış süreci ayrı aşamalardır. Taşınmazın değerini etkileyen fiili ve hukuki durumların zamanında ortaya konulması önemlidir.
Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi için bütün paydaşların rızası aranır. Bu nedenle bir ortağın “yabancılar ihaleye giremesin” demesi tek başına yeterli değildir. Paydaşların kendi aralarında anlaşması hâlinde dava dışı çözüm seçenekleri de değerlendirilebilir. Bir ortağın diğerlerinin paylarını satın alması, bedel ve devir koşullarında uzlaşılması bunlardan biridir. Ancak resmi devir işlemleri tamamlanmadan yapılan ödeme ve teslimler ayrıca güvenceye bağlanmalıdır.
Arabuluculuk neden önemlidir?
6325 sayılı Kanun m.18/B, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk öngörür. Bu aşama, ortakların yalnızca satıp satmama meselesini değil, ödeme ve kullanım gibi bağlantılı konuları da görüşmesine imkân verebilir. Arabulucu mülkiyeti kendiliğinden değiştiren bir karar vermez. Anlaşmanın kapsamı açık olmalı ve taşınmaz işlemlerine ilişkin yasal koşullar gözetilmelidir. Belirsiz bir sözlü uzlaşmayla yetinilmemelidir.
Anlaşma sağlanırsa kimin hangi payı veya bedeli alacağı, ödeme zamanı ve resmi işlemler açık yazılmalıdır. Kanundaki icra edilebilirlik şerhi düzeni de dikkate alınır. Anlaşma olmazsa dava hazırlığına geçilebilir. Ortakların birbirleriyle konuşmaması, arabuluculuk davetinin ve dava tebligatlarının önemini azaltmaz. Gelen belgeler takip edilmelidir. Özellikle çok sayıda mirasçı bulunan dosyalarda kişi ve adres bilgilerinin doğru olması sürecin düzenli işlemesine yardımcı olur.
Kullanım bedeli ve ortaklık davası aynı mı?
Taşınmazı bir ortağın tek başına kullanması veya kirayı yalnızca kendisinin alması ayrı talepler doğurabilir. Ortaklığın giderilmesi davası, geçmişteki bütün kullanım ve gelir sorunlarını kendiliğinden çözmez. Ecrimisil, kira gelirinin paylaşılması veya hesap verilmesi gibi konular olayın koşullarına göre ayrıca değerlendirilmelidir. Bir talebin diğerinin yerine geçtiği düşünülmemelidir. Hangi dönemde kimin kullandığı ve gelir elde edip etmediği belgeyle ortaya konulmalıdır.
Hazırlık için tapu kayıtları, mirasçılık belgesi, varsa kira sözleşmeleri, ortaklar arasındaki yazışmalar ve taşınmazın fiili durumuna ilişkin bilgiler yararlıdır. Yapı veya iyileştirmeyi bir ortağın yaptığını ileri sürmesi de ayrı inceleme gerektirebilir. Harcamaların varlığı ile mülkiyet payının değişmesi aynı şey değildir. Masraf ve değer iddiaları açıkça ayrılmalıdır. Böylece yalnızca paylaşım sonucu değil, tarafların ileri sürdüğü bağlantılı haklar da doğru değerlendirilir.
Ortaklığın giderilmesinde ilk adım hemen satış talep etmek olmak zorunda değildir. Anlaşmalı devir, aynen paylaşma ve satış seçenekleri taşınmazın gerçek koşullarına göre karşılaştırılmalıdır. Davanın süresi ve elde edilecek bedel için kesin sonuç vaat edilemez. Mevcut tapu ve miras belgeleriniz üzerinden hangi yolun uygun olduğunun değerlendirilmesi için Meram Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Doğru hazırlık, ortak mülkiyet sorununun daha anlaşılır ve yönetilebilir hâle gelmesini sağlar.