Apartmanın en üst katında oturan kişinin terasa kapı takması, ortak alanın çevresini kapatması veya buraya oda yaparak dairesini büyütmesi, diğer kat maliklerinin haklarını ilgilendirir. Ancak çözüm, yalnızca terasa kimin çıktığına bakılarak bulunamaz. Önce tapu kayıtları, onaylı mimari proje ve yönetim planı birlikte incelenmelidir. Alanın ortak yer olduğu ve kullanımın hukuka aykırı biçimde engellendiği belirlendiğinde, müdahalenin önlenmesi ve şartları varsa yapılan değişikliklerin eski hâline getirilmesi talep edilebilir.
Bu uyuşmazlıklarda sık karşılaşılan savunmalar birbirine benzer: “Terasa sadece benim evimden çıkılıyor”, “Burayı önceki ev sahibi kapattı”, “Yıllardır kimse itiraz etmedi” veya “Yönetici izin verdi.” Bu açıklamalar araştırılmalıdır; fakat hiçbiri tek başına ortak alanın mülkiyetini değiştirmez. Özellikle bir yeri kullanma izni ile o yerde kalıcı inşaat yapma yetkisi birbirinden ayrılmalıdır.
Terasın ortak alan olup olmadığı nasıl anlaşılır?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi, çatılar ve genel dam teraslarını ortak yerler arasında sayar. Aynı Kanun’un 16. maddesi ise kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki mülkiyet ve kullanma haklarını düzenler. Bu nedenle genel dam terası niteliğindeki bir yer, sırf üst kattaki daireye yakın olduğu için o daire sahibinin özel mülkü hâline gelmez.
Öte yandan binada “teras” diye adlandırılan her alanın hukuki durumu aynı değildir. Projede bağımsız bölümün içinde bulunan bir teras, eklenti iddiasına konu bir alan ve genel dam terası farklı inceleme gerektirir. Emlak ilanında “teras kullanımına sahip” yazması da tek başına mülkiyet belgesi sayılmaz. Böyle bir ifade, satıcıyla alıcı arasındaki ilişkinin değerlendirilmesinde önemli olabilir; diğer kat maliklerinin haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
İlk aşamada bağımsız bölümün sınırlarını gösteren proje, tapu kaydının ilgili bölümleri, yönetim planı ve varsa onaylı tadilat projesi karşılaştırılır. Mevcut duvarlar ile projedeki duvarların aynı yerde olup olmadığı, ortak merdivenden çıkışın sonradan kapatılıp kapatılmadığı ve daireye alan kazandırılıp kazandırılmadığı teknik inceleme gerektirebilir. Fotoğraf, kullanım biçimini gösterebilir; ancak projenin yerini tutmaz.
Yalnızca üst kattaki daireden çıkılması sonucu değiştirir mi?
Bir alana yalnızca belirli bir daireden ulaşılması, önemli bir fiziksel özelliktir; buna karşılık tek başına o alanın özel mülkiyette olduğunu ispatlamaz. Terasın projedeki niteliği ile bugünkü erişim biçimi farklı olabilir. Ortak giriş sonradan kapatılmışsa, mevcut durumun başlangıçtan beri hukuka uygun olduğu varsayılamaz.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 08.04.2025 tarihli, 2024/12051 E., 2025/4556 K. sayılı kararı bu açıdan dikkat çekicidir. Karara konu olayda davalı, çekme çatı kattaki terasın yalnızca kendi dairesinden erişilebilir olduğunu ve kendisine özgülendiğini savunmuştur. Ayrıca yapılan işlerin çatı tamiratı olduğunu ileri sürmüştür. Müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme yönündeki hükme ilişkin istinaf başvurusunun reddi kararı, Yargıtay tarafından onanmıştır.
Bu karar, “yalnızca benim dairemden çıkılıyor” savunmasının tek başına uyuşmazlığı çözmediğini gösteren somut bir örnektir. Bununla birlikte onama kararını, bütün terasların koşulsuz olarak ortak yer sayıldığı veya her teras kapatmasının aynı sonucu doğurduğu şeklinde okumamak gerekir. İncelenen belgeler ve yapının özellikleri her dosyada ayrıca değerlendirilir.
Yönetici izni veya apartman çoğunluğu yeterli olur mu?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesine göre, bir kat malikinin ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptırması bakımından kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır. Buradaki ölçüt, yalnızca toplantıya gelenlerin çoğunluğu değildir. Yöneticinin sözlü izni de gerekli malik rızasının yerine kendiliğinden geçmez.
Ancak bu düzenleme, beşte dört çoğunluk sağlandığında ortak terasın mülkiyetinin bir daire sahibine aktarılabileceği anlamına gelmez. Ortak yerde tadilat yapılması, diğer maliklerin kullanımının tamamen ortadan kaldırılması ve bağımsız bölüm ilavesi aynı işlem değildir. Kat ilavesi ve Kanun’un 44. maddesinde belirtilen diğer işlemlerde oybirliği, arsa paylarının düzenlenmesi ve tapu işlemleri gibi özel koşullar gündeme gelir. Temliki tasarruflar bakımından 45. madde de dikkate alınmalıdır.
Örneğin terasın su yalıtımını yenilemek ile aynı terası duvarlarla çevreleyip salona katmak farklı değerlendirilir. Alınan karar “çatı onarımına izin” veriyorsa bu belgeden otomatik olarak yeni oda yapma yetkisi çıkarılamaz. Ayrıca kat maliklerinin rızası, imar mevzuatı ve proje bakımından gerekli izinlerin yerine geçmez. Özel hukuk yönünden izin bulunması ile yapının idari yönden uygunluğu ayrı konulardır.
“Su akıyordu, mecburen kapattım” savunması nasıl değerlendirilir?
Terasın su sızdırması gerçek ve acil bir sorun olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, ortak yerdeki bozukluğun yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin yahut güçlendirmenin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edildiği hâller için özel bir düzenleme içerir. Projesine ve tekniğine uygun onarım yönünden malik rızası aranmayabilen bu durum, ortak alanı kişisel yaşam alanına dönüştürmek için genel bir yetki değildir.
Yapılan işin kapsamı burada belirleyicidir. Yalıtım yenilenmiş mi, taşıyıcı unsurlar güçlendirilmiş mi, yoksa duvarlar taşınarak dairenin kullanım alanı mı artırılmıştır? Teknik raporun bu sorulara cevap vermesi gerekir. Yukarıda belirtilen 2025 tarihli kararda da davalının onarım savunması ve daireye alan kazandırıldığına ilişkin rapora itirazı bulunmaktadır. Savunmanın ileri sürülmüş olması ile mahkemece kabul edilmiş olması birbirine karıştırılmamalıdır.
Önceki ev sahibinin yaptığı değişiklikler korunur mu?
Bir daireyi terası kapatılmış şekilde satın almak, yapılan işlemi kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez. Yeni malik, önceki dönem belgelerini ve devam eden müdahalenin niteliğini dikkate almak durumundadır. Bununla birlikte eski malikin verdiği izin, yönetim planındaki kullanım düzenlemesi ve kurul kararları incelenmeden “hiçbir belge yeni maliki bağlamaz” demek de doğru değildir.
Kanun’un 28. maddesi uyarınca yönetim planı ve geçerli değişiklikleri, sonraki maliklerin hukuki durumunu da etkileyebilir. Fakat geçerli bir kullanım düzenlemesinin kapsamı ayrıca belirlenmelidir. Sadece terasa çıkmaya veya belirli amaçlarla kullanmaya ilişkin bir düzenleme, ortak alan üzerinde sınırsız inşaat ve mülkiyet hakkı vermez. Belgenin kimlerce imzalandığı, hangi işlemi kapsadığı ve emredici kurallarla uyumu önem taşır.
Uzun süre itiraz edilmemiş olması da tek başına tapu hakkı kazandırmaz. Bununla beraber geçmişte verilen açık rızalar ve tarafların davranışları, somut olayda dürüstlük kuralı bakımından değerlendirmeye konu olabilir. Bu nedenle yıllardır süren kullanımlarda yalnızca bugünkü fotoğrafla karar verilmesi sağlıklı değildir.
Diğer kat malikleri hangi yollara başvurabilir?
Ortak alan hakkı ihlal edilen kat maliki, olayın niteliğine göre müdahalenin önlenmesini, erişimi engelleyen unsurların kaldırılmasını ve projeye aykırı değişikliklerin eski hâline getirilmesini isteyebilir. Kanun’un 33. maddesi hâkimin müdahalesine ilişkin temel düzenlemeyi içerir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda Ek 1. madde uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir; olayın farklı bir hukuki temele dayanması hâlinde görev ayrıca incelenir.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenler. Bu nedenle yalnızca yöneticiye şikâyet etmek veya belediyeye dilekçe vermek, dava öncesi arabuluculuğun yerine geçmez. İnşaat sürüyorsa ya da delillerin kaybolma tehlikesi varsa delil tespiti ve geçici hukuki koruma ihtiyacı ayrıca değerlendirilebilir.
Belediyeye yapılan başvuru, ruhsat ve imar yönünden denetim sağlanmasına yardımcı olabilir. Ancak belediyenin incelemesi, kat maliklerinin özel hukuk taleplerinin tamamını kendiliğinden sonuçlandırmaz. Davada hangi müdahalenin kaldırılacağı açıkça ortaya konulmalıdır: kapı, duvar, çatı kaplaması veya oda ilavesi gibi unsurların proje ve bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi, kararın uygulanabilirliği açısından önemlidir.
İlk aşamada hangi belgeler hazırlanmalıdır?
Tapu kaydı, yönetim planı, onaylı mimari proje, tadilat projesi, kat malikleri kurulu kararları ve yazılı izinler temel belgelerdir. Bunlara tarihli fotoğraflar, yönetimle yapılan yazışmalar ve varsa belediye tutanakları eklenebilir. Özellikle ortak girişin önceki durumunu gösteren belgeler ile inşaatın ne zaman yapıldığını ortaya koyan kayıtlar faydalı olabilir.
Karşı taraf bir kurul kararına dayanıyorsa, kararın iptali ile fiilî müdahalenin kaldırılması taleplerinin farklı olduğu unutulmamalıdır. Kurul kararlarına karşı Kanun’un 33. maddesinde düzenlenen bir aylık ve bazı durumlarda altı aylık süreler söz konusu olabilir; yokluk veya mutlak butlan hâlleri ayrıca değerlendirilir. Bu süreler, bütün ortak alan davalarına aynı biçimde uygulanacak genel süreler değildir.
Ortak teras uyuşmazlığında belirleyici soru, alanı fiilen kimin kullandığından önce, belgelerin kime hangi hakkı tanıdığıdır. Proje ile mevcut kullanımın birlikte incelenmesi; doğru kişilere, doğru hukuki talebin yöneltilmesini sağlar. Terasın kapatılması, daireye katılması veya erişimin engellenmesi durumunda dosyaya özgü hukuki değerlendirme, gereksiz işlemleri ve yanlış talep kurulmasını önlemek açısından önemlidir.
Kaynaklar
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — UYAP güncel metin: m. 4, 16, 19, 28, 33, 44, 45 ve Ek m. 1.
Yargıtay Karar Arama: 5. Hukuk Dairesi, 08.04.2025, 2024/12051 E., 2025/4556 K. Arama sonucu bu sitede ayrı kalıcı bağlantı üretmediğinden künye ile sorgulanabilir.
Aynı kararın erişilebilir tam metin yayımı: resmî metinle karşılaştırılmış yardımcı kaynaktır.
Adalet Bakanlığı — Uzman Arabuluculuğa Giriş: kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve 6325 sayılı Kanun m. 18/B açıklaması.