Yeni bir evin veya işyerinin kararlaştırılan tarihte teslim edilmemesi, sadece taşınma planını bozmaz. Kira ödemesinin sürmesi, işin başlayamaması ve ek finansman giderleri de gündeme gelebilir. İnşaatın geç tesliminde hangi hakların kullanılabileceği, sözleşmenin türüne ve gecikmenin nedenine göre değişir. Her gecikmede aynı tutarda tazminat doğduğu söylenemez. Önce teslim tarihi, yüklenicinin üstlendiği iş ve fiilen neyin tamamlandığı belirlenmelidir. Hakların doğru değerlendirilmesi, tarihlerin ve belgelerin birlikte görülmesine bağlıdır.
Teslim tarihi nasıl belirlenir?
Sözleşmede açık bir takvim günü bulunabileceği gibi ruhsat alınması veya yer teslimi gibi bir olaydan itibaren süre de kararlaştırılmış olabilir. Bu iki yapı aynı şekilde hesaplanmaz. Sürenin başladığı olayın gerçekleşip gerçekleşmediği ve sonradan ek süre verilip verilmediği incelenmelidir. Tarafların imzaladığı protokoller önem taşır. İlk sözleşmedeki tarihe bakıp sonraki belgeleri görmezden gelmek eksik değerlendirmeye neden olur. Gecikme çizelgesi bütün belgelerle hazırlanmalıdır.
Anahtar verilmesi, her durumda sözleşmeye uygun tam teslim anlamına gelmeyebilir. Yapının kullanılabilirliği, eksikler, ortak alanlar ve sözleşmedeki izin koşulları önemlidir. Öte yandan küçük bir eksikliğin her durumda bütün teslimi geçersiz kıldığı da söylenemez. Teslimin ne anlama geldiği sözleşme ve olayın niteliğine göre belirlenir. Kullanıma başlama, teslim tutanağı ve devam eden çalışmalar birlikte değerlendirilir. Tarafların belgeye yazdığı ifadeler gerçek durumla uyumlu olmalıdır.
Gecikme ile temerrüt aynı mı?
Türk Borçlar Kanunu m.117 ve devamı, borçlunun temerrüdüne ilişkin temel düzeni içerir. Borcun muaccel olması ve kural olarak uygun ihtar önem taşır; kanunda ihtarın aranmadığı durumlar da vardır. Sözleşmede belirli bir günün kararlaştırılması bu değerlendirmeyi etkileyebilir. Bu nedenle her dosyada aynı ihtar metni ve aynı başlangıç tarihi kullanılmaz. Gecikmenin hukuken hangi sonuçları doğurduğu, sözleşmenin ifa düzenine göre belirlenmelidir.
Yüklenici, gecikmenin iş sahibinden veya başka bir engelden kaynaklandığını ileri sürebilir. Proje değişikliği, yerin teslim edilmemesi veya gerekli işlemlerin gecikmesi bu çerçevede tartışılabilir. Her gerekçe otomatik mazeret oluşturmaz. Gecikmeyle ileri sürülen neden arasında bağlantı bulunmalıdır. Olağan ticari güçlükler ile sözleşmede ve kanunda etkisi olan engeller ayrı değerlendirilir. Tarafların süreç içindeki yazışmaları bu nedenle önemlidir.
İnşaatın tamamlanması istenebilir mi?
İş sahibi, koşulları varsa işin tamamlanmasını ve gecikmeden doğan zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak ifa talebiyle sözleşmeden dönme veya ifadan vazgeçmeye dayalı taleplerin sonuçları farklıdır. TBK m.123–125, uygun süre verilmesi ve seçimlik haklara ilişkin temel çerçeveyi düzenler. Kanundaki istisnalar saklıdır. Hangi seçeneğin kullanılacağı, yalnızca öfke veya aceleyle değil mevcut işin durumu ve hedeflenen sonuçla birlikte değerlendirilmelidir.
İnşaat henüz bitmeden işin zamanında tamamlanamayacağı açıkça anlaşılıyorsa TBK m.473 ayrıca önem taşıyabilir. Bu hüküm, koşulları oluştuğunda teslim gününü beklemeksizin başvurulabilecek imkânları düzenler. Ancak her yavaş ilerleme aynı sonucu doğurmaz. İş programı, gerçekleşme oranı ve gecikmenin nedeni teknik inceleme gerektirebilir. Yapının mevcut durumunun belgelenmesi bu yüzden yararlıdır. Sözleşmenin sona erdirilmesi, ardından yapılacak hesap ve tasfiye sorunlarını da beraberinde getirebilir.
Kira kaybı veya ek gider istenebilir mi?
Geç teslim nedeniyle ortaya çıkan zararlar, sözleşme ve sorumluluk koşulları çerçevesinde değerlendirilebilir. Ödenmeye devam edilen kira veya kullanılamayan taşınmazla bağlantılı kayıp iddiaları gündeme gelebilir. Ancak her harcama otomatik olarak karşı tarafa yüklenemez. Zararın varlığı, miktarı ve gecikmeyle bağlantısı ortaya konulmalıdır. Tahmini ve belgesiz toplam yerine kalem bazında açıklama yapılması gerekir. Aynı zararın farklı adlarla iki kez istenmemesine dikkat edilmelidir.
Kira sözleşmeleri, banka ödemeleri ve taşınma giderleri gibi belgeler yararlı olabilir. Taşınmazın yatırım amacıyla alındığı durumda beklenen gelir iddiası da somutlaştırılmalıdır. Çevredeki en yüksek kira ilanı tek başına kesin zarar miktarı değildir. Taşınmazın özellikleri ve ilgili dönem birlikte değerlendirilir. İş sahibinin zararın gereksiz yere artmasını önleme bakımından davranışları da önem taşıyabilir. Talebin gerçek kayıpla bağlantısı açık olmalıdır.
Sözleşmede gecikme cezası varsa
TBK m.179–182 kapsamında ceza koşulu, sözleşmede belirlenen ihlalde gündeme gelebilir. Gecikme için aylık bedel kararlaştırılması, talebin değerlendirilmesini kolaylaştırabilir; ancak hükmün kapsamı yine incelenmelidir. Hangi tarihten itibaren ve hangi teslim aşamasına kadar uygulanacağı açık olmalıdır. Gecikme cezası ile gerçek zarar talebinin birlikte istenip istenemeyeceği de sözleşme ve kanuna göre değerlendirilir. Her iki kalemin koşulsuz toplanacağı varsayılmamalıdır.
Teslimin çekincesiz kabul edilmesi, bazı ceza koşulu taleplerini etkileyebilir. Bu nedenle anahtar veya teslim tutanağı imzalanırken mevcut gecikme ve hakların durumu değerlendirilmelidir. “Bütün haklarımı aldım” gibi geniş ifadeler dikkatle incelenmelidir. Öte yandan belgedeki her genel cümle de bütün hukuki korumaları otomatik ortadan kaldırmaz. Gerçek irade ve geçerlilik koşulları önemlidir. Tutanak, mevcut durumu açıkça yansıtmalıdır.
Dava öncesi hangi hazırlık yapılmalı?
Sözleşme, ekler, ruhsat ve yer teslimine ilişkin bilgiler, ödeme belgeleri ve teslim yazışmaları toplanmalıdır. Mevcut inşaat durumu mümkünse tarihli kayıtlarla gösterilmelidir. İstenen sonuç açıkça belirlenmelidir: tamamlanma, gecikme bedeli veya sözleşmenin sona ermesi farklı taleplerdir. İşlemin tüketici, ticari veya başka nitelikte olması başvuru yolunu etkileyebilir. Arabuluculuk ve görevli merci bu nitelik belirlendikten sonra değerlendirilir.
İnşaatın geç tesliminde tek bir internet örneğine göre ihtar göndermek veya ödeme kesmek yeni uyuşmazlıklar doğurabilir. Sözleşmedeki karşılıklı yükümlülükler birlikte görülmelidir. Teslim gecikmeniz ve mevcut belgeleriniz üzerinden haklarınızın değerlendirilmesi için Meram Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İlk incelemenin amacı, gecikmenin hukuki niteliğini ve ulaşmak istediğiniz sonuca uygun seçenekleri belirlemektir. Tazminat miktarı ve davanın sonucu, somut dosya incelenmeden garanti edilemez.