Kiracının kira bedelini sonunda ödemesi, sürekli geciken ödemelerin hiçbir hukuki sonucu olmayacağı anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, belirli koşullarda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye imkânı tanımaktadır. Ancak iki kez ihtar gönderilmiş olması tek başına tahliye için yeterli değildir. İhtarların haklı olması, doğru kira döneminde yapılması ve tahliye davasının süresinde açılması gerekir.
İki kez geç ödeme yeterli midir?
Her gecikme kendiliğinden “haklı ihtar” oluşturmaz. İhtarın gönderildiği dönemde kira borcunun vadesinin gelmiş ve ödenmemiş olması gerekir. Aynı borç için iki ayrı ihtar göndererek kanundaki “iki haklı ihtar” şartını oluşturmak mümkün değildir.
Uygulamada iki farklı muaccel kira borcuna ilişkin iki haklı ihtarın bulunması önem taşır. Bu nedenle örneğin aynı ayın kirası için arka arkaya iki noter ihtarı gönderilmesi, kanundaki şartı sağlamaz.
Kiracı ihtardan sonra ödeme yaparsa ne olur?
Burada ödeme ile ihtarın tebliğ zamanı önem taşır. Kiracı, ihtar kendisine ulaşmadan önce ilgili kira borcunu ödemişse bu ihtarın haklı ihtar olarak kullanılması sorunlu hâle gelebilir. Buna karşılık ihtar haklı biçimde tebliğ edilmiş ve kiracı daha sonra ödeme yapmışsa, sonraki ödeme ihtarın gerçekleşmiş olmasını her durumda ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle yalnızca ihtarnamenin düzenlendiği güne bakılması yeterli değildir. Kira borcunun vadesi, ödeme tarihi ve tebliğ tarihi birlikte incelenmelidir.
İhtarlar hangi dönem içinde olmalıdır?
Kanunun aradığı şartlardan biri ihtarların aynı hukuki dönem içinde gerçekleşmesidir. Bir yıllık veya daha uzun süreli sözleşmelerde esas alınan dönem kural olarak kira yılıdır; bu dönem her zaman 1 Ocak–31 Aralık takvim yılı değildir.
Örneğin sözleşme 15 Mayıs’ta başlamışsa kira yılının hesabında bu başlangıç tarihi önemlidir. Bir ihtarın bir kira yılında, diğer ihtarın sonraki kira yılında oluşması hâlinde iki ihtarın aynı tahliye davasında kullanılabilmesi mümkün olmayabilir.
Noter ihtarı zorunlu mudur?
Kanun yazılı ihtar arar. İspat bakımından noter ihtarı uygulamada güçlü bir yöntemdir; ancak her dosyada yalnızca noter yolunun mümkün olduğu şeklinde bir sonuç çıkarılmamalıdır.
Kira alacağının tahsili amacıyla gönderilen uygun ödeme emri gibi bazı resmi işlemler de olayın özelliklerine göre ihtar sonucu doğurabilir. Burada asıl önemli olan kiracının hangi kira borcu nedeniyle, ne zaman ve hangi içerikle temerrüde düşürüldüğünün açık olmasıdır.
İki ihtar oluşur oluşmaz dava açılabilir mi?
Hayır. İki haklı ihtar oluştuğu anda hemen bu sebebe dayalı tahliye davası açılamaz. Türk Borçlar Kanunu m.352, ilgili kira süresinin veya kira yılının bitmesini ve bundan sonra bir aylık dava süresinin kullanılmasını öngörür.
Bu nokta uygulamada sık hata yapılan alanlardan biridir. İhtarların doğru olması, yanlış zamanda açılmış davayı kendiliğinden geçerli hâle getirmez.
Dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?
1 Eylül 2023’ten itibaren, İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız tahliye yoluna ilişkin istisna dışında, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Bu nedenle iki haklı ihtara dayalı tahliye davasında da arabuluculuk süreci dikkate alınmalıdır.
Arabuluculuk başvurusunun dava süresine etkisi ayrıca doğru hesaplanmalıdır. Başvuru tarihleri ile son tutanağın düzenlendiği tarih saklanmalıdır.
Kiracı açısından hangi savunmalar önemlidir?
Kiracı açısından kira bedelinin zamanında ödendiğini gösteren banka kayıtları en önemli belgeler arasındadır. İhtarın tebliğinden önce ödeme yapılmışsa tarih açık biçimde ortaya konulmalıdır.
Yanlış kira ayına ilişkin ihtar, henüz vadesi gelmemiş bedel, farklı kira yıllarında gerçekleşmiş ihtarlar veya süresinden sonra açılmış dava da dosyada önem taşıyabilir. Kiracının yalnızca “borcum yok” demesi yerine ödeme ve tebligat tarihlerini somutlaştırması gerekir.
Kiraya veren nasıl hazırlanmalıdır?
Kira sözleşmesi, banka hesap hareketleri, ihtarnameler, tebliğ evrakı ve kira dönemlerini gösteren tarih tablosu birlikte hazırlanmalıdır. İki ihtarın gerçekten aynı kanuni dönem içinde ve iki ayrı kira borcuna ilişkin olduğundan emin olunmalıdır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, doğru kullanıldığında önemli bir hukuki imkândır; ancak iki adet belgeye sahip olmak tek başına tahliye sonucunu garanti etmez. Kira dosyanızdaki ihtarların tahliyeye dayanak oluşturup oluşturmadığının değerlendirilmesi için Meram Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.