Ev tadilatı, özel üretim mobilya veya inşaat işi tamamlandığında ortaya çıkan sonucun kararlaştırılan özellikleri taşımaması önemli bir sorun yaratır. İş sahibi, bedel ödediği hâlde kullanamadığı veya yeniden masraf gerektiren bir sonuçla karşılaşabilir. Eser sözleşmesinde ayıplı iş, koşulları oluştuğunda onarım, bedel indirimi ve başka hakları gündeme getirir. Ancak her eksiklik aynı hukuki nitelikte değildir. Ne vaat edildiği, neyin teslim edildiği ve sorunun ne zaman ortaya çıktığı öncelikle belirlenmelidir. Doğru hazırlık, talebin anlaşılır kurulmasını sağlar.
Eser sözleşmesi neyi kapsar?
Türk Borçlar Kanunu m.470, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin ise bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmeyi düzenler. Burada belirli bir sonucun ortaya çıkarılması önem taşır. Sözleşmenin başlığında “hizmet” yazması, ilişkinin mutlaka yalnızca o başlığa göre değerlendirilmesini gerektirmez. Gerçekte neyin üstlenildiğine bakılır. Bir ürün satışı, sürekli hizmet veya eser meydana getirme ilişkisi farklı kuralları gündeme getirebilir. Önce işlem doğru nitelendirilmelidir.
Teklif, teknik şartname, proje ve malzeme listesi sözleşmenin kapsamını anlamaya yardımcı olur. Yazılı ayrıntı bulunmaması bütün hakların yok olduğu anlamına gelmez; ancak ispatı zorlaştırabilir. Tarafların mesajları ve işin yapılma amacı da önem taşıyabilir. Sadece “kaliteli iş yapılacaktı” ifadesi yerine hangi malzeme, ölçü veya özelliğin kararlaştırıldığı açıklanmalıdır. Böylece beklenti ile sözleşmesel yükümlülük birbirinden ayrılır.
Ayıplı iş ile eksik iş arasındaki fark
Ayıplı işte ortaya çıkan eserin kararlaştırılan veya gerekli özellikleri taşımaması söz konusudur. Eksik işte ise üstlenilen işin bir kısmı hiç yapılmamış olabilir. Örneğin dolap kapağının hatalı takılmasıyla sözleşmedeki dolabın hiç yapılmaması aynı olay değildir. Bu ayrım, talebin ve bazı sürelerin değerlendirilmesini etkileyebilir. Her sorunu tek kelimeyle “ayıp” olarak adlandırmak yerine yapılan ve yapılmayan işler listelenmelidir. Teknik inceleme gerektiğinde bu liste yararlı olur.
Kullanım hatasıyla yüklenicinin sorumluluğundaki sorun da ayrılmalıdır. İş sahibinin verdiği talimat, sağladığı malzeme veya sonradan yaptığı değişiklik olayın değerlendirmesini etkileyebilir. Ancak yüklenicinin mesleki özen ve gerektiğinde uyarı yükümlülüğü de önem taşır. TBK m.471, işin sadakat ve özenle yerine getirilmesini düzenler. Tarafların birbirini suçlaması yerine sorunun kaynağı belge ve incelemeyle belirlenmelidir. Sonuç, yalnızca görünüş üzerinden kesinleştirilmemelidir.
İş sahibi hangi hakları kullanabilir?
TBK m.475, yüklenicinin sorumlu olduğu ayıplarda seçimlik haklar öngörür. Eserin kullanılmayacak veya kabulü beklenemeyecek derecede ayıplı olması durumunda sözleşmeden dönme gündeme gelebilir. Eser elde tutularak ayıp oranında bedel indirimi istenebilir. Aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım da talep edilebilir. Bu hakların koşulları birbirinden farklıdır. İş sahibinin her durumda hem bedelin tamamını alıp hem eseri koşulsuz tutabileceği düşünülmemelidir.
Kanun, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılan ve kaldırılması aşırı zarar doğuracak eser bakımından dönme hakkına sınır getirir. Ayrıca genel hükümlere göre tazminat talebi saklıdır. Tazminat, ayıbın varlığından ayrı olarak zarar ve ilgili sorumluluk koşullarıyla değerlendirilir. Onarım bedeliyle aynı zarar kaleminin iki kez istenmemesi gerekir. Uygun talep, eserin niteliği ve iş sahibinin ihtiyacı birlikte görülerek seçilmelidir. İstek açık biçimde karşı tarafa yöneltilmelidir.
Sorun ne zaman bildirilmelidir?
TBK m.474, teslimden sonra olağan akışa göre imkân bulunur bulunmaz eserin gözden geçirilmesini ve ayıpların uygun sürede bildirilmesini düzenler. Bu nedenle sorunu aylarca kayıtsız biçimde bekletmek risklidir. Görünür ayıpla sonradan ortaya çıkan gizli ayıp farklı değerlendirilir. TBK m.477, sonradan ortaya çıkan ayıbın gecikmeksizin bildirilmesini öngörür. Bildirimin içeriği, tarihi ve ulaştığının ispatı önemlidir. Sadece telefonla konuşulmuş olması ileride tartışma yaratabilir.
Teslim veya kabul tutanağı imzalanırken mevcut sorunların kayda geçirilmesi yararlıdır. Bununla birlikte tutanak imzalanması, yüklenicinin gizlediği veya usulüne uygun incelemede görülemeyen her sorundan kesin olarak kurtulduğu anlamına gelmez. Kabulün ve ayıbın niteliği birlikte değerlendirilir. İş sahibi de haklarını sakladığını belirtmeden bütün işin sorunsuz tamamlandığını yazan belgeleri dikkatle incelemelidir. Belgenin gerçek durumu yansıtması gerekir.
Deliller nasıl korunmalıdır?
Fotoğraf, video, proje, teklif, fatura ve yazışmalar birlikte saklanmalıdır. Sorun giderilmeden önce mevcut durumun belgelenmesi önemlidir. Acil onarım gerekiyorsa hem zararın büyümesini önleme hem delili koruma ihtiyacı birlikte değerlendirilir. Gerekli koşullarda delil tespiti ve uzman incelemesi gündeme gelebilir. Başka bir ustanın işe müdahalesinden sonra ilk hatanın kaynağını ayırmak zorlaşabilir. Bu nedenle mümkünse onarım öncesi durum açıkça kayıt altına alınmalıdır.
Talep edilen bedel yalnızca tahmini bir toplam olmamalıdır. Hangi işin düzeltileceği, bunun maliyeti ve varsa ek zarar ayrı gösterilmelidir. Yükleniciye verilen düzeltme imkânı ve onun cevabı da dosyada bulunmalıdır. Her uyuşmazlıkta aynı ihtar veya aynı süre kullanılmaz. Sözleşme ve mevcut işin durumu değerlendirilerek hareket edilmelidir. Özellikle yüksek bedelli inşaat işlerinde teknik ve hukuki hazırlığın birlikte yürütülmesi yararlıdır.
Zamanaşımı ve başvuru yolu
TBK m.478, ayıplı eser nedeniyle açılacak davalarda teslimden itibaren taşınmaz yapılar dışındaki eserler için iki, taşınmaz yapılar için beş yıl öngörür. Yüklenicinin ağır kusuru varsa kanunda yirmi yıllık süre düzenlenmiştir. Bu süreler, ayıbı bildirme yükümlülüğüyle aynı değildir. Zamanaşımının henüz dolmamış olması, bildirim meselesinin önemsiz olduğu anlamına gelmez. Tüketici işlemi veya başka özel düzenleme varsa ayrıca değerlendirilmelidir.
İşin tüketici amacıyla mı ticari faaliyet kapsamında mı yaptırıldığı, görevli yer ve başvuru koşullarını etkileyebilir. Her tadilat uyuşmazlığı aynı mahkemede ve aynı ön aşamayla ilerlemez. Sözleşmeniz, ödeme belgeleriniz ve ayıbı gösteren kayıtlar üzerinden haklarınızın değerlendirilmesi için Meram Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İlk incelemede amaç, sorunun adını koymak ve mevcut haklardan hangisinin olayınıza uygun olduğunu belirlemektir. Genel açıklama, teknik ve hukuki dosya incelemesinin yerine geçmez.