Apartmanda aidat yükselmiş, asansör için ek para toplanmış ve ortak alan onarımı yapılmıştır. Ancak kat malikleri ne harcama belgelerini görebilmekte ne de alınan kararların içeriğini öğrenebilmektedir. Yönetici, “hesabı ben tutuyorum, kimseye belge vermek zorunda değilim” dediğinde sorun yalnızca iletişim eksikliği olmaktan çıkar. Ortak paranın hangi kararlarla toplandığının ve nereye harcandığının denetlenmesi gerekir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticiyi ortak hesaplar üzerinde sınırsız yetkili kılmaz. Defter tutma, belgeleri saklama, hesap verme ve denetime açık olma yükümlülükleri vardır. Bununla birlikte tek bir malikin belge incelemek istemesi, kat malikleri kurulunun olağan dışı hesap istemesi ve mahkemeden denetim talep edilmesi aynı işlem değildir. Doğru yol, talebin ne olduğunu somutlaştırmakla başlar.
Yönetici hangi kayıtları tutmak zorunda?
Kanunun 36. maddesi, yöneticinin kararları, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatların özetlerini ve tarihlerini, bütün giderleri ilgili deftere tarih sırasıyla işlemesini; gider belgelerini ve diğer belgeleri bir dosyada saklamasını öngörür. Dolayısıyla yalnızca toplam gider tutarını söylemek, kayıt ve saklama yükümlülüğünün bütününü karşılamaz. Hangi iş için, hangi tarihte, kime ve ne kadar ödeme yapıldığının izlenebilmesi gerekir.
Denetimde karar defteri yanında gelir-gider dökümü, yönetim banka hesabı hareketleri, faturalar, makbuzlar, hizmet sözleşmeleri, teklif ve ödeme belgeleri önem taşıyabilir. Yalnızca bir faturaya bakmak da her zaman yeterli değildir. Faturadaki iş gerçekten yapılmış mı, bedel yönetim hesabından çıkmış mı ve aynı tutar kayıtlara doğru aktarılmış mı soruları birlikte ele alınmalıdır. Belgenin bulunmaması ise tek başına paranın kişisel amaçla kullanıldığını kanıtlamaz; açıklama ve araştırma gerektiren bir eksikliktir.
Tek bir kat maliki hiçbir şey isteyemez mi?
Yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olması ve kurul denetimine tabi bulunması, maliklerin ortak yönetim hakkında bilgi edinme taleplerinin önemli dayanaklarıdır. Ancak bundan, tek bir malikin istediği her an bütün defterlerin aslını alıp götürebileceği veya sınırsız sayıda kopya isteyebileceği sonucu çıkarılmamalıdır. Talep edilen dönem, belgeler ve incelemenin amacı açıkça belirtilmelidir.
Örneğin “hesapları göster” demek yerine, “2026 yılının ocak–haziran dönemindeki asansör bakım sözleşmesi, ilgili faturalar ve bu ödemelerin banka kayıtları ile karar defterindeki yetkilendirme kararını incelemek istiyorum” şeklinde somut bir talep daha işlevseldir. İncelemenin yönetimin işleyişini gereksiz biçimde aksatmayan bir zamanda yapılması önerilebilir. Belgelerdeki ortak yönetimle ilgisiz kişisel veriler bakımından da ölçülü davranılmalıdır; inceleme hakkı belgeleri herkese açık ortamda yayımlama yetkisi değildir.
Olağan hesap verme ile olağan dışı hesap isteme farklıdır
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 39. maddesine göre yönetici, yönetim planında belirtilen zamanlarda hesap verir. Planda bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna gelirlerin ve giderlerin hesabını sunmalıdır. Önce tapuya kayıtlı yönetim planına bakılmasının nedeni budur. Apartmanda yıllardır farklı bir alışkanlığın sürmesi, kanunun ve yönetim planının göz ardı edilebileceği anlamına gelmez.
Aynı madde, kat maliklerinin yarısının istemesi hâlinde arsa payları ne olursa olsun, olağan zamanlar dışında da hesabın gösterilmesinin istenebileceğini düzenler. Bu, özel bir toplu talep yoludur. Tek malikin bilgi veya belirli belgeye ilişkin talebiyle aynı şey değildir. Ayrıca “yarı” hesabını yalnızca kapı numaralarını sayarak yapmak hatalı olabilir; maliklerin kim olduğu ve ortak mülkiyet durumları belirlenmelidir. Yeterli sayı sağlanıyorsa ortak imzalı talepte hangi dönemin hesabının istendiği açıkça yazılmalıdır.
Denetçi varsa doğrudan ona başvurulabilir mi?
Kanunun 41. maddesi, kat malikleri kurulunun yöneticinin tutumunu devamlı olarak denetlemesini öngörür. Yönetim planında hesap denetimi için ayrı zaman belirlenmemişse denetim her üç ayda bir yapılır; haklı bir sebep ortaya çıktığında her zaman denetim mümkündür. Kurul, denetim görevini kanundaki çoğunlukla maliklerden seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir.
Seçilmiş denetçiye somut bir tutarsızlığın yazılı olarak bildirilmesi, ilk aşamada yararlı olabilir. Örneğin aynı bakım işinin iki farklı ayda mükerrer gider yazıldığı düşünülüyorsa ilgili satırlar belirtilmelidir. Denetim raporunun yalnızca “hesaplar uygundur” cümlesinden ibaret olması yerine incelenen dönem, belgeler ve açıklanamayan farkları göstermesi beklenir. Denetçinin varlığı, yöneticinin belge saklama ve hesap verme sorumluluğunu ortadan kaldırmaz; kurulun gözetim görevini de bütünüyle sona erdirmez.
Yazılı belge talebi nasıl hazırlanmalı?
Talepte malik sıfatınızı, bağımsız bölümünüzü, incelemek istediğiniz dönemi ve belge gruplarını belirtin. Belgelere hangi makul yöntemle erişmek istediğinizi açıklayın: yerinde inceleme, ilgili kayıtların örneği veya denetçiye sunulması gibi. Verilecek sürenin işin kapsamına uygun olması önemlidir. Bir yıldan uzun döneme ait bütün kayıtların birkaç saat içinde hazırlanmasını istemek, çözüm üretmek yerine yeni bir tartışma doğurabilir.
Talebin yöneticiye ulaştığını gösteren kayıt saklanmalıdır. İmzalı teslim, noter bildirimi veya ulaşması ve içeriği kanıtlanabilen yazışma yöntemleri somut olaya göre kullanılabilir. Yönetici sözlü olarak reddediyorsa bunu ayrıca yazılı yanıtlaması istenebilir. Amaç sadece ihtar göndermiş olmak değildir; hangi belgenin istendiğini, hangi yanıtın verildiğini ve uyuşmazlığın nerede doğduğunu ortaya koymaktır. Defterleri izinsiz almak, yöneticinin özel hesaplarına erişmek veya belgeleri değiştirmek denetim yöntemi değildir.
Toplantı ve yönetici değişikliği gündeme gelebilir
Sorun çözülemiyorsa hesapların incelenmesi, denetim raporu hazırlanması, açıklanamayan giderler ve gerekiyorsa yönetici değişikliği kurul gündemine alınabilir. 29. maddede önemli bir sebep varsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine olağan dışı toplantı düzenlenmesine ilişkin usul bulunmaktadır. Toplantı sebebinin bildirilmesi ve en az on beş gün önceden çağrı gibi kurallara uyulmalıdır.
Toplantı istemek için aranan üçte birlik oranla, 39. maddede olağan zaman dışında hesap gösterilmesini istemek için düzenlenen yarı oranını birbirine karıştırmamak gerekir. Ayrıca toplantıya çağrı yapılması, yöneticinin kendiliğinden görevden alındığı anlamına gelmez. Toplantı ve karar yeter sayıları ile yönetim planı hükümleri ayrıca uygulanır. Kanunun 41. maddesi haklı bir sebep bulunduğunda yöneticinin her zaman değiştirilebilmesini düzenlese de kararın usulüne uygun alınması gerekir.
2026 değişikliği: İşletme projesini de isteyin
Hesap denetimi yapılırken yalnızca gerçekleşmiş giderler değil, bu giderlerin dayanağı olan işletme projesi ve kurul kararları da incelenmelidir. 7 Mayıs 2026 tarihinde kabul edilen ve 22 Mayıs 2026 tarihli, 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesini değiştirmiştir. Güncel düzenleme, işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanmasını öngörmektedir.
Kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeden geçici işletme projesi hazırlar; bu proje en geç üç ay içinde kurul onayına sunulur. Projede yıllık tahmini gelir ve giderler, maliklere düşen tahmini paylar ve avans tutarları gösterilir. Projenin bildirilmesi ve kurulda aynen veya değiştirilerek kabul edilmesi de güncel hükümde düzenlenmiştir. Eski metindeki yedi günlük itiraz anlatımını yeni düzenlemenin tamamı gibi kullanmak doğru değildir.
Mevcut işletme projesi bulunması hâlinde geçici projede öngörülen bedel bakımından önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranına bağlı bir sınır da getirilmiştir. Bu özel düzenleme, bütün aidat kararlarına koşulsuz uygulanacak tek bir yıllık artış oranı gibi sunulmamalıdır. Denetimde önce ödemenin geçici projeye mi, kurulca kabul edilmiş projeye mi yoksa başka bir gider kararına mı dayandığı belirlenmelidir. Eski tarihli bir kararın değerlendirilmesinde ise kararın alındığı tarihte yürürlükte olan hükümler ayrıca dikkate alınır.
Mahkemeye başvuru ve talebin doğru kurulması
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Ancak dava açılmadan önce 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesindeki arabuluculuk dava şartı değerlendirilmelidir. Arabuluculuk görüşmesinde yalnızca “hesap sorulsun” denilmesi yerine hangi dönem ve belgelerin tartışıldığı belirtilmelidir. Belge inceleme günü belirlenmesi, kayıtların denetçiye sunulması veya belirli harcamaların açıklanması gibi somut çözümler üzerinde anlaşılabilir.
Anlaşma sağlanamazsa istenecek hukuki koruma netleştirilmelidir. Hesapların incelenmesi, belgelerin teslimi, kurul kararının iptali veya yöneticinin verdiği zararın giderilmesi farklı taleplerdir. Bunların tarafları, ispatı ve süreleri aynı olmayabilir. Özellikle kurul kararının iptali söz konusuysa 33. maddedeki kısa süreler önemlidir: toplantıya katılıp karşı oy kullanan malik açısından karar tarihinden itibaren bir ay; katılmayan malik açısından öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay düzenlenmiştir. Yokluk ve mutlak butlan hâlleri ayrıca değerlendirilir. Bu süreler bütün yönetici uyuşmazlıklarına topluca uygulanmaz.
Kararlar malik sıfatı ve hesap verme konusunda ne gösteriyor?
Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 24.04.2012 tarihli, E. 2012/3620, K. 2012/4427 sayılı kararında, apartman hesaplarının denetlenmesi ve yeni yönetici atanması istenmiştir. İncelemede davacının kat maliki olmadığı belirlenmiş; Daire, ilgili istemler yönünden malik sıfatının önemini vurgulayarak ret sonucunu farklı gerekçeyle onamıştır. Bu nedenle özellikle kiracıların, maliklere tanınan kurul ve denetim yetkilerini kendilerine otomatik olarak ait saymaması gerekir. Kiracının kendi sözleşmesinden doğan hakları veya malik adına geçerli temsil yetkisi ayrı değerlendirilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 31.03.2026 tarihli, E. 2025/3257, K. 2026/1778 sayılı kararında ise vekâleten satılan taşınmazların bedelleri konusunda hesap verme yükümlülüğü ele alınmıştır. Daire, vekilin yaptığı işin hesabını vermesi ve vekâlet nedeniyle aldıklarını teslim etmesi yükümlülüğünü açıklamıştır. Bu karar apartman yönetimi uyuşmazlığından doğmamıştır. Burada yalnızca 38. maddenin işaret ettiği vekil gibi sorumluluk anlayışını açıklayan güncel bir genel ilke kaynağı olarak kullanılabilir; tek başına apartman defterlerinin hangi usulle inceleneceğini belirlemez.
Aidat ödemeyi durdurmak çözüm mü?
Yöneticinin belge göstermemesi, ortak gider borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Aidat ödemeyi tamamen kesmek, kat malikini ayrı bir takip ve gecikme tartışmasıyla karşı karşıya bırakabilir. İstenen ödemenin hukuki dayanağına itiraz edilmesiyle, bütün ortak giderlerin ödenmemesi farklı davranışlardır. Uyuşmazlık konusu karar, gider ve tutar belirlenerek uygun itiraz veya dava yolu seçilmelidir.
Aynı şekilde her eksik fatura suç işlendiği anlamına gelmez. Paranın amaç dışında kullanıldığına, sahte belgeye veya başka bir fiile ilişkin somut olgular varsa bunlar ayrıca değerlendirilir. İlk aşamada yapılması gereken, suçlayıcı ifadelerle komşuluk ilişkilerini germek yerine kayıtları korumak ve denetimi somut belgelere dayandırmaktır. Yönetimin şeffaflığı; doğru defter, açıklanabilir gider, erişilebilir hesap ve usulüne uygun kurul kararlarıyla sağlanır.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — Adalet Bakanlığı güncel metin: m. 20, 29, 33, 36–39, 41 ve ek m. 1.
- 7579 sayılı Kanun — TBMM kanun kaydı: kabul 07.05.2026; Resmî Gazete 22.05.2026, sayı 33261; özellikle m. 4.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — Adalet Bakanlığı: m. 18/B.
- Yargıtay 18. HD, 24.04.2012, E. 2012/3620, K. 2012/4427 — resmî tam metin.
- Yargıtay 3. HD, 31.03.2026, E. 2025/3257, K. 2026/1778 — resmî tam metin.