Apartman veya sitede bazı kişilerin aidat ödememesi, ortak giderlerin diğer maliklerin üzerine kalmasına neden olabilir. Temizlik, güvenlik, bakım ve onarım hizmetlerinin devamı için giderlerin düzenli karşılanması önemlidir. Ancak aidat borcunun takibi, yalnızca bir tutar belirleyip ödeme istemekten ibaret değildir. Borcun dayanağı, paylaşım yöntemi ve hangi döneme ait olduğu açık olmalıdır. Hem yönetimin hem kat malikinin hakları, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde değerlendirilir. Borç iddiasının doğru hesaplanması, uyuşmazlığın sağlıklı çözümünün ilk adımıdır.
Her malik aynı miktarda mı öder?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, kat maliklerinin aralarında başka türlü anlaşma bulunmadıkça belirli personel giderlerine eşit, diğer ortak giderlere ise arsa payları oranında katılmasına ilişkin temel düzeni içerir. Bu nedenle bütün giderlerin her durumda eşit bölünmesi gerektiği söylenemez. Yönetim planında geçerli farklı bir düzenleme bulunup bulunmadığı da incelenmelidir. Aidat hesabında giderin türüyle paylaşım anahtarı birbirine uygun olmalıdır. Tek bir toplam rakam, hesabın hukuki dayanağını açıklamaya yetmez.
Kapıcı ve bahçıvan gideriyle ortak yerin büyük onarım gideri aynı başlık değildir. Ayrıca toplu yapılarda belirli bloklara veya bütün siteye hizmet eden yerler arasında ayrım bulunabilir. Bir giderin yalnızca belirli bağımsız bölümlerle ilgili olması, ödeme yükümlülüğünü etkileyebilir. Binanın fiili adıyla hukuki toplu yapı statüsü de karıştırılmamalıdır. Önce hangi yapının ve hangi gider grubunun söz konusu olduğu belirlenmelidir. Sonra yönetim planı ve kararlar birlikte okunmalıdır.
Kullanmadığım hizmet için ödeme yapmak zorunda mıyım?
KMK m.20, ortak yer veya tesislerden yararlanmaya ihtiyaç bulunmadığı ya da kullanma hakkından vazgeçildiği ileri sürülerek gider ve avans payından kaçınılamayacağını düzenler. Bu nedenle zemin katta oturmak veya belirli tesisi kullanmamak tek başına bütün ilgili giderlerden muafiyet sağlamaz. Ancak her istenen tutarın doğru hesaplandığı da bu nedenle varsayılamaz. Giderin ortak gider niteliği, paylaşım yöntemi ve varsa özel düzenleme ayrıca kontrol edilmelidir. Ödeme yükümlülüğü ile hesabın doğruluğu farklı sorulardır.
Bağımsız bölümün boş tutulması da ortak gider sorumluluğunu otomatik sona erdirmez. Malik, taşınmazından fiilen gelir elde etmese bile kanundaki yükümlülüklerle karşılaşabilir. Bununla birlikte yalnızca belirli kullanımdan doğan bireysel tüketimler ayrı değerlendirilir. Merkezi sistem, sayaç ve başka özel düzenlemeler dosyanın niteliğine göre önem taşıyabilir. “Ev boş, hiçbir ödeme yok” veya “bütün giderler koşulsuz eşit” şeklindeki genellemelerden kaçınılmalıdır. Hesap kalemlerinin açık olması bu tartışmayı kolaylaştırır.
Yönetim hangi hukuki yollara başvurabilir?
KMK m.20, gider veya avans payını ödemeyen kat malikine karşı diğer maliklerden her birinin veya yöneticinin dava açabilmesine ve icra takibi yapabilmesine imkân tanır. Başvurudan önce borç dökümü, kararlar, yönetim planı ve ödeme kayıtları hazırlanmalıdır. Yönetici sıfatının ve yetkisinin güncel durumu da önemlidir. Bir kişinin fiilen aidat topluyor olması, her işlem bakımından yetki incelemesini gereksiz kılmaz. Takipte borcun hangi dönemlere ait olduğu açıkça gösterilmelidir.
Kanun, ödenmeyen gider ve avans payı için gecikilen günler bakımından aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öngörür. Bunun başlangıcı ve uygulanacağı tutar, borcun muacceliyeti ve ilgili bildirimler değerlendirilerek belirlenmelidir. Her kaleme gelişigüzel aynı hesap eklenmemelidir. Yapılan kısmi ödemeler de dikkate alınmalıdır. Yönetimin açıklayamadığı toplu bir gecikme hesabı, sonradan itirazlara yol açabilir. Düzenli ve anlaşılır kayıt tutulması her iki taraf için yararlıdır.
Kiracı varsa yalnızca ondan mı istenir?
KMK m.22, bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişilerin belirli gider ve avans borçları bakımından malik ile birlikte sorumluluğunu düzenler. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu yasal düzen ile malik ve kiracının kendi aralarındaki gider paylaşımı aynı düzlemde değildir. Yönetimin kime başvurabileceği ve tarafların kendi aralarında kimin gideri taşıyacağı ayrı incelenmelidir. Malik, kiracı bulunduğunu söyleyerek her sorumluluktan otomatik kurtulmaz.
Kiracı da kendisinden istenen her büyük yatırım veya onarım giderinin kesin olarak kendisine ait olduğunu varsaymamalıdır. Kira sözleşmesi ve giderin niteliği birlikte değerlendirilir. Ödeme yapılmışsa makbuz ve banka açıklaması korunmalıdır. Aynı borcun hem malikten hem kiracıdan iki kez tahsil edilmemesi gerekir. Taraflar arasındaki iletişimin kayıtlı olması, mükerrer ödeme veya mahsup tartışmalarını azaltır. Yönetim kayıtlarıyla kişisel ödeme belgeleri karşılaştırılmalıdır.
Aidat kararına itiraz nasıl değerlendirilir?
Kat malikleri kurulu kararının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa KMK m.33’teki başvuru düzeni ve süreler önem taşır. Toplantıya katılıp karşı oy kullananlar ile toplantıya katılmayanların süre başlangıcı aynı değildir. Yokluk veya mutlak butlan iddiaları ise ayrıca değerlendirilir. Kararı beğenmemekle hukuka aykırılık aynı şey değildir. İtirazın hangi usul veya hesap sorununa dayandığı açıkça gösterilmelidir. Sürelerin kendiliğinden durduğu varsayılmadan hukuki değerlendirme alınmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk düzeni de dikkate alınır. İcra takibi ve sonrasında doğan uyuşmazlıkların yolu ayrıca belirlenmelidir. Yönetimin borç tahsili için kişileri teşhir etmesi veya keyfi biçimde temel hizmetleri kesmesi hukuki takip yönteminin yerine geçmez. Ödeme talebi, kayıt ve yasal başvuru üzerinden yürütülmelidir. Böylece ortak yaşam sorunu yeni bir kişilik hakkı veya hizmet uyuşmazlığına dönüşmez.
Aidat borcunun takibinde güçlü başlangıç, doğru karar ve açık hesap dosyasıdır. Malik bakımından da resmi ödeme emri veya dava evrakı geldiğinde yalnızca yöneticiyle konuşmak yeterli olmayabilir. Belgede yer alan süreler ayrıca izlenmelidir. Aidat hesabı, gecikme tazminatı veya kurul kararına ilişkin durumunuzun değerlendirilmesi için Meram Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Dosyanın incelenmesi, hangi borcun geçerli olduğu ve hangi itirazın ileri sürülebileceği konusunda netlik sağlar.