Anne veya babadan kalan ev henüz paylaşılmamışken kardeşlerden biri, miras payını aile dışından bir kişiye devrettiğini söyler. Bir süre sonra bu kişi diğer mirasçılara ulaşır; evin anahtarını, kiradan payını veya taşınmazın satılmasını ister. Diğer kardeşler ise kendilerine sorulmadan yapılan işlemin geçersiz olduğunu düşünür. Böyle bir uyuşmazlıkta iki varsayım da her olay için doğru değildir: Devir sözleşmesi yapılabilmesi ile devralanın doğrudan evin maliki ve miras ortaklığının üyesi olması birbirinden ayrılmalıdır.
Önce tapu kaydının, mirasçılık belgesinin ve imzalanan sözleşmenin incelenmesi gerekir. Paylaşılmamış mirastaki hakların devri ile tapuda belirli bir taşınmaz üzerinde oluşmuş paylı mülkiyet hissesinin satılması farklı hükümlere tabidir. Sadece belgenin başlığında “hisse satışı” yazması, işlemin hangi gruba girdiğini belirlemeye yetmez.
Miras kalan evde herkesin ayrı bir bölümü mü vardır?
Türk Medenî Kanunu’nun 640. maddesine göre birden fazla mirasçı bulunduğunda, mirasın geçmesinden paylaşmaya kadar mirasçılar arasında tereke üzerindeki hak ve borçları kapsayan bir ortaklık oluşur. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur. Elbirliği mülkiyetini açıklayan 701. madde uyarınca, ortakların belirlenmiş mülkiyet payları bulunmaz; her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yayılır. [1]
Mirasçılık belgesinde bir kardeşin payının üçte bir yazması, evin belirli odasının veya tapuda bağımsız bir üçte birlik hissenin doğrudan o kardeşe ait olduğu anlamına gelmez. Miras payı, terekenin bütünü ve paylaşma sonucu bakımından önem taşır. Evin kime bırakılacağı, başka mallarla denkleştirme yapılıp yapılmayacağı veya satış gerekip gerekmeyeceği paylaşma aşamasında ortaya çıkabilir.
Bu nedenle kardeşin “evdeki payımı sattım” cümlesinin hukuki karşılığını anlayabilmek için tapunun güncel mülkiyet türü görülmelidir. Taşınmazın hâlâ mirasbırakan adına kayıtlı olması, mirasçıların elbirliğiyle kayıtlı bulunması ve paylı mülkiyete geçilmiş olması aynı durum değildir.
Mirasçı kendi miras payı için sözleşme yapabilir mi?
Türk Medenî Kanunu’nun 677. maddesi, açılmış mirasta miras payının devrini düzenler. Mirasçılar arasında yapılan devir sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Bir mirasçının üçüncü kişiyle yaptığı sözleşme ise noterlikçe düzenlenmelidir. Buradaki noterlikçe düzenleme şartı, herhangi bir kâğıttaki imzanın onaylanmasıyla otomatik olarak karşılanmış sayılmaz. [1]
Kendi miras payına ilişkin bir sözleşme yapılması ile bütün mirasçıların malı olan evin tamamının devredilmesi farklıdır. Bir mirasçının yaptığı sözleşme, diğer kardeşlerin haklarını kendiliğinden satmış olmaz. Bunun yanında, diğer mirasçılar sözleşmeyi imzalamadı diye üçüncü kişiyle yapılan her miras payı devrinin geçersiz olduğu da söylenemez. İşlemin kapsamı, tarafları ve şekli ayrı ayrı değerlendirilir.
“Aile dışından kişi” ifadesi günlük dilde kullanılır. Hukuken asıl ölçüt, devralanın ilgili mirasbırakanın mirasçısı olup olmadığıdır. Bir gelin, damat veya başka bir yakın sırf aileyle bağlantılı olduğu için o terekenin mirasçısı sayılmaz. Buna karşılık akrabalık ilişkisi zayıf görünen bir kişinin mirasçılık sıfatı bulunabilir. İnceleme, aile içindeki hitap şekillerine göre yapılmaz.
Üçüncü kişi miras ortaklığına doğrudan girer mi?
- maddenin ikinci fıkrası bu soruya açık bir sınır getirir: Üçüncü kişiyle yapılan sözleşme, ona paylaşmaya katılma yetkisi vermez; paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkı sağlar. Dolayısıyla devralan kişinin, yalnızca sözleşmeyi göstererek diğer mirasçılarla aynı konumda olduğunu ileri sürmesi doğru değildir. [1]
Örneğin terekenin bir ev, bir arsa ve banka hesabından oluştuğu düşünülsün. Bir kardeşin miras payını satın alan kişi, sözleşmenin varlığından hareketle evin belirli odasını seçip yerleşme yetkisi elde etmez. Paylaşma sonunda devreden kardeşe ne özgülendiği ve sözleşmenin hangi hakları kapsadığı önem taşır. Devralanın ödeme yapmış olması, bu aşamaları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Bununla birlikte devralanın hiçbir hukuki hakkı bulunmadığı da söylenemez. Geçerli sözleşmeden doğan talebinin korunması ve şartları oluştuğunda yerine getirilmesi mümkündür. Diğer mirasçıların haklarını korumak, devralanın sözleşmesel alacağını yok saymak anlamına gelmez.
Yargıtay’ın 2 Ekim 2025 tarihli kararı ne söylüyor?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 02.10.2025 tarihli, 2025/3923 Esas ve 2025/3976 Karar sayılı kararında, mirasbırakanın mirasçısı ve elbirliği ortaklığının üyesi olmayan kişinin tapu tescil talebi değerlendirilmiştir. Dosyada taşınmaz satış vaadi ve ölünceye kadar bakma sözleşmesine uzanan bir işlem zinciri vardır. Bu nedenle karar, üç kardeş arasında yapılmış basit bir nakit satışın sonucu gibi okunmamalıdır. [2]
Kararda, sözleşmelerin şeklen geçerli olması ile elbirliği mülkiyeti sürerken üçüncü kişinin doğrudan tescil isteyebilmesi birbirinden ayrılmıştır. Tapu kaydında elbirliği hâlinin devam ettiği gözetilerek, davacının talebinin o aşamada dinlenemeyeceği sonucuna ulaşılmış ve kabul kararı bozulmuştur. Dayanaklar arasında Türk Medenî Kanunu’nun 677. maddesindeki üçüncü kişiye devir kuralı bulunmaktadır.
Kararın bu konuya katkısı şudur: Geçerli bir sözleşme, her zaman hemen tapu sahibi olma veya mirasçı gibi davranma yetkisi doğurmaz. Ancak karardan bütün miras payı devirlerinin geçersiz olduğu sonucu da çıkarılamaz. Sözleşmenin geçerliliği, talep edilen hakkın niteliği ve hakkın istenebileceği aşama ayrı sorulardır.
Devralan kişi paylaşmanın gerçekleşmesi için hiçbir şey yapamaz mı?
Burada çoğu açıklamada atlanan önemli bir hüküm vardır. Türk Medenî Kanunu’nun 648. maddesi, açılmış mirasta bir mirasçının payını devralmış alacaklının sulh hâkiminden, o mirasçının yerine paylaşmaya katılmak üzere kayyım atanmasını isteyebilmesini düzenler. Aynı maddede payı haczettirmiş olan veya mirasçıya karşı borç ödemeden aciz belgesi bulunan alacaklılar da sayılmıştır. [1]
Bu yol, üçüncü kişinin kendi adına mirasçı hâline gelmesi değildir. Kanunun öngördüğü şartlarla, mirasçının yerine paylaşmaya katılacak bir kayyım üzerinden menfaatin korunmasını sağlar. Dolayısıyla “doğrudan paylaşmaya katılamaz” açıklaması, “paylaşmanın gerçekleşmesi için hiçbir hukuki başvuru yapamaz” şeklinde genişletilmemelidir.
Diğer mirasçılar açısından bunun sonucu, noter sözleşmesini tamamen görmezden gelmenin doğru olmamasıdır. Devralanın hangi hakkı istediği, kayyım atanması talebi bulunup bulunmadığı ve paylaşma sürecinin hangi aşamada olduğu araştırılmalıdır. Gelen mahkeme tebligatına, kişinin aileden olmadığı düşüncesiyle kayıtsız kalınmamalıdır.
Eve girme, anahtar isteme ve kira toplama talepleri nasıl değerlendirilmeli?
Üçüncü kişiye miras payı devri, tek başına konuta girme, kilit değiştirme veya evde oturan kişiyi çıkarma yetkisi vermez. Kullanım hakkının dayanağı ayrıca incelenmelidir. Mevcut bir kira sözleşmesi, diğer hak sahiplerinin verdiği bir yetki veya sonradan gerçekleşmiş geçerli bir mülkiyet devri varsa bunlar farklı değerlendirme gerektirir.
Ev kiradaysa kira gelirinin kime ve hangi yetkiyle ödendiği önem taşır. Devralanın yalnızca miras payı sözleşmesini gösterip bütün kirayı kendisine yönlendirmesi, diğer mirasçıların haklarını ortadan kaldırmaz. Ancak sözleşmenin belirli alacaklara ilişkin ayrıca hükümler taşıyıp taşımadığı da okunmalıdır. Sözleşmenin tamamı görülmeden “kiradan hiçbir şekilde pay isteyemez” demek de aşırı bir genelleme olur.
Türk Medenî Kanunu’nun 640. maddesi, her mirasçının terekedeki hakların korunmasını isteyebilmesine imkân verir; sağlanan koruma bütün mirasçılara yarar. Koruma talebi ile terekenin tamamı üzerinde tek başına tasarruf etmek farklıdır. Uyuşmazlık, fiilî güç kullanarak veya taşınmazdaki kişilerin eşyalarını çıkararak çözülmemelidir.
Tapu paylı mülkiyete dönmüşse ne değişir?
Miras konusu taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet oluşmuş ve tapuda belirli paylar kayıtlıysa, o payın üçüncü kişiye satılması başka bir hukuki inceleme gerektirir. Bu durumda devralan, geçerli tapu işlemiyle taşınmazda paydaş olabilir. Diğer paydaşların kanuni önalım hakkı da Türk Medenî Kanunu’nun 732 ve devamı maddeleri kapsamında gündeme gelebilir. [1]
Bu nedenle paylaşılmamış miras payının sözleşmeyle devri ile tapudaki payın satışı için aynı cevap verilmemelidir. Önalım bakımından satışın niteliği, bildirim, işlem tarihi ve uygulanacak süre hükümleri ayrıca kontrol edilmelidir. İnternetteki eski süre bilgilerine dayanarak beklemek hak kaybına yol açabilir. Özellikle güncel kanun metni ile işlem tarihinde uygulanacak düzenlemenin birlikte okunması gerekir.
Mirasbırakan hayattayken imzalanmış belge aynı kapsamda mı?
- madde açılmış mirasa ilişkindir. Anne veya baba hayattayken, ileride kalması beklenen miras payı hakkında yapılan sözleşmeler için aynı değerlendirme yeterli değildir. Türk Medenî Kanunu’nun 678. maddesi, mirasbırakanın katılması veya izni olmaksızın henüz açılmamış miras hakkında yapılan sözleşmelerin geçerli olmadığını düzenler. Bu sebeple sözleşme tarihi ile ölüm tarihi karşılaştırılmalıdır. [1]
“Biz bu konuyu yıllar önce kendi aramızda halletmiştik” açıklaması, işlem tarihindeki şartların incelenmesini gereksiz kılmaz. Belgenin tarafları, konusu ve mirasbırakanın katılımı ayrıca ortaya konulmalıdır. Sonradan yapılan ödeme veya aile içi yazışmalar, her şekil ve geçerlilik sorununu otomatik olarak çözmez.
İnceleme için hangi belgeler toplanmalı?
İlk aşamada mirasçılık belgesi, güncel ve açıklamalı tapu kaydı, devir sözleşmesinin bütün sayfaları, noter işlem bilgileri ve ödeme belgeleri birlikte değerlendirilmelidir. Varsa paylaşma anlaşması, önceki mahkeme kararları, kira sözleşmesi ve üçüncü kişinin gönderdiği ihtarlar da dosyaya eklenmelidir. Sadece karşı tarafın gönderdiği kısa bir ekran görüntüsüne göre karar verilmemelidir.
Paylaşma istenecekse Türk Medenî Kanunu’nun 642 ve devamı maddelerindeki esaslar, terekenin kapsamı ve borçları dikkate alınır. Ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda dava şartı arabuluculuk düzenlemesi de gözetilmelidir. Her miras payı uyuşmazlığının aynı dava türüne ve aynı usule tabi olduğu düşünülmemelidir; sözleşmeden doğan alacak, tapu talebi, kayyım atanması ve paylaşma farklı taleplerdir. [1][3]
Somut çözüm, önce üçüncü kişinin elindeki belgenin ne sağladığını doğru belirlemekle başlar. Böylece diğer mirasçıların mülkiyet ve kullanım hakları korunurken, geçerli bir sözleşmeden doğan talepler de doğru kişiye ve doğru aşamada yöneltilebilir.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — Adalet Bakanlığı güncel metin, özellikle m. 640, 642, 648–651, 677–678, 701–702, 732–733. Önalım süreleri bakımından eski metindeki süreler kullanılmamıştır.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 02.10.2025, E. 2025/3923, K. 2025/3976 — resmî tam metin. Somut işlem zinciri ile üçüncü kişinin miras ortaklığı dışında bulunmasına ilişkin gerekçe ayrılarak aktarılmıştır.
- Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı — dava şartı arabuluculuk açıklamaları, ortaklığın giderilmesine ilişkin düzenleme.