Kiracı her ay kullandığı hesaba kira bedelini gönderir. Ev sahibi, istediği artış yapılmadığı için parayı iade eder; bir sonraki ay banka hesabını da kapatır. Ardından kiracıya kira ödenmediğini söyleyen bir ihtar gelir. Böyle bir olayda yalnızca gönderilen ilk dekonta güvenmek de ev sahibinin istediği her tutarı ödemek zorunda olduğunu düşünmek de sorunu doğru çözmez. Asıl incelenmesi gerekenler; hangi tutarın borç olduğu, ödemenin zamanında ve doğru yere sunulup sunulmadığı ve iade sonrasında kiracının ne yaptığıdır.
Ev sahibinin ödemeyi kabul etmemesi, kiracının hukuken korumasız kalacağı anlamına gelmez. Bununla birlikte kira bedelini kendi hesabında bekletmek de her durumda borçtan kurtulmayı sağlamaz. Ödeme engelinin belgelenmesi ve gerektiğinde mahkemeden ödeme yeri belirlenmesinin istenmesi gerekir.
Para geri geldiğinde kira borcu ortadan kalkar mı?
Türk Borçlar Kanunu’nun 106. maddesine göre alacaklı, gereği gibi sunulan edimi haklı bir sebep olmadan kabul etmezse alacaklı temerrüdü gündeme gelir. Kiraya verenin, tam ve zamanında sunulan kira bedelini yalnızca daha yüksek bedel istediği için geri göndermesi bu çerçevede değerlendirilebilir. Ancak her iade otomatik olarak aynı sonucu doğurmaz: Gönderilen para eksikse, ödeme farklı bir borca ilişkinse veya yanlış kişiye gönderilmişse ayrıca inceleme gerekir. [1]
Alacaklının temerrüdü ile borcun sona ermesi ayrı konulardır. Kanunun 107. maddesi, gerekli koşullarda borçlunun edimi hâkimin belirleyeceği yere tevdi ederek borcundan kurtulabilmesini düzenler. Kira bakımından bu, ödeme yapılamayan durumda mahkemenin belirleyeceği ödeme yerine paranın yatırılmasıdır. “Parayı bir defa gönderdim, geri geldiğine göre artık ödeme yapmam” düşüncesi sonraki ayların borçlarını da biriktirebilir.
İlk kontrol: Hesap gerçekten kapalı mı, para neden iade edildi?
Bankacılık uygulamasındaki “işlem başarısız” bildirimi ile ev sahibinin hesaba geçen parayı sonradan iade etmesi aynı olay değildir. İlkinde teknik sorun, yanlış IBAN veya kapalı hesap bulunabilir. İkincisinde ise para karşı tarafa ulaşmış, ardından geri gönderilmiş olabilir. Banka kayıtları bu ayrımı göstermelidir.
Kiracı, gönderim dekontunu, iade hareketini ve varsa bankanın hata açıklamasını birlikte saklamalıdır. Yalnızca telefon ekranındaki tek bir görüntüye dayanmak yerine tarih, tutar, alıcı bilgisi ve işlem açıklaması görünen hesap hareketleri alınmalıdır. Önceki aylarda aynı hesaba yapılan ve kabul edilen ödemeler de hesabın taraflar arasındaki yerleşik ödeme yöntemi olduğunu gösterebilir.
Ev sahibine yazılı şekilde yeni ödeme hesabı sorulması, ödeme iradesinin ve engelin ortaya konulmasına yardımcı olur. Mesajda hangi ayın kirasının, hangi tarihte, ne kadar gönderildiği açıkça belirtilmelidir. Bununla birlikte sonuçsuz yazışmalar nedeniyle ödeme vadeleri ve tebligat süreleri kaçırılmamalıdır.
Sözleşmedeki hesap ile sonradan bildirilen hesap arasında fark var mı?
Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesinde ödeme yerine ilişkin kurallar bulunur. Öncelikle tarafların sözleşmesi ve aralarında oluşan ödeme uygulaması incelenir. Sözleşmede belirli bir banka hesabı gösterilmişse veya uzun süredir aynı hesaba yapılan ödemeler kabul ediliyorsa bu durum önemlidir. Hesabın kiraya veren tarafından kapatılması, kiracının ödeme girişimlerini değerlendirmede dikkate alınır. [1]
Sözleşmede ve uygulamada belirlenmiş bir ödeme yolu bulunmayan olay ise ayrıca ele alınmalıdır. Alacaklının gidip almasını gerektiren sıradan bir havale ile konutta ödemeli posta gönderimi birbirinin yerine geçirilemez. Ödeme yönteminin hukuken uygun olması ve kira bedelinin kesinti nedeniyle eksik kalmaması gerekir. Her dosyada mutlaka önce posta gönderimi yapılması gerektiği şeklinde genel bir kural koymak da doğru değildir.
Tevdi mahalli belirlenmesi ne sağlar?
Tevdi mahalli, borcun yatırılacağı yerin mahkemece belirlenmesidir. Kira bedeli kabul edilmediğinde, koşulları varsa sulh hukuk mahkemesinden ödeme yeri belirlenmesi istenebilir. Başvuruda kira ilişkisi, ödeme dönemi, gönderilmeye çalışılan tutar, kullanılan hesap ve kabul edilmeme olayı belgeleriyle açıklanmalıdır.
Bu başvuru, kiraya verenle bütün uyuşmazlıkları çözen kapsamlı bir dava değildir. Kiracının ödeme yapabileceği bir yol oluşturmayı amaçlar. Kira bedelinin ne kadar olması gerektiği, önceki aylarda eksik ödeme bulunup bulunmadığı veya sözleşmenin sona erip ermediği gibi konuların ayrıca tartışılması gerekebilir.
Mahkeme kararı alındıktan sonra kararın gösterdiği yöntem izlenerek para gerçekten yatırılmalıdır. Sadece başvuru dilekçesi vermek, ödeme yapılmış sayılmak için yeterli değildir. Aynı şekilde kararın geriye dönük bütün gecikmeleri kendiliğinden ortadan kaldırdığı varsayılamaz. Başvurunun tarihi, vade, ret olayı ve gerçekleşen ödeme birlikte değerlendirilir.
Yargıtay’ın 26 Mayıs 2025 tarihli kararı neyi açıklıyor?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli, 2025/1494 Esas ve 2025/3047 Karar sayılı kararında, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığı giderilmiştir. Uyuşmazlık, kira bedelinin yatırılacağı yer belirlenmeden önce başvurunun mutlaka karşı tarafa tebliğ edilmesinin gerekip gerekmediğine ilişkindir. Kararın ele aldığı olaylar arasında artış anlaşmazlığı nedeniyle bedelin geri gönderilmesi ve hesabın kapatılması da bulunmaktadır. [2]
Yargıtay, tevdi yeri belirlenmesini çekişmesiz yargı işi olarak ele almış; başvuru karşı tarafa önceden tebliğ edilmeden de karar verilebileceğini kabul etmiştir. Ödemenin gecikmesi nedeniyle ortaya çıkabilecek sonuçların önlenmesi, bu yaklaşımın gerekçeleri arasındadır. Karar, her kira iadesinde tahliye talebinin reddedileceği anlamına gelmez. Ayrıca tevdi kararının kira miktarı ve taraflar arasındaki bütün hukuki ilişkiler bakımından kesin bir çözüm oluşturmadığı da gözden kaçırılmamalıdır.
Kararın pratik önemi, ödeme yapmak isteyen kiracının karşı tarafın cevap vermesini belirsiz süre beklemek zorunda olmadığını göstermesidir. Buna karşılık ilgili kişinin kanun yoluna başvurma imkânı ile sonradan açılabilecek uyuşmazlıkların değerlendirilmesi ayrı kalır.
Mahkemenin belirlediği yere ödeme nasıl izlenmeli?
Ödeme dekontunda taşınmazın adresi, kira dönemi ve kiracı bilgisi mümkün olduğunca açık olmalıdır. Mahkemenin belirlediği hesap veya yöntem kullanılmalı; farklı bir hesaba gönderilen paranın aynı sonucu doğuracağı varsayılmamalıdır. Karar ve ödeme bilgileri kiraya verene ispatlanabilir biçimde bildirilerek gereksiz belirsizlik azaltılabilir.
Sonraki aylarda da kararın kapsamı, ödeme vadeleri ve yatırılması gereken tutar takip edilmelidir. Başlangıçta bir ay için işlem yapılıp diğer ayların unutulması yeni uyuşmazlık çıkarabilir. Mahkemeye yatırılan paranın sonradan geri alınması da önemlidir: Türk Borçlar Kanunu’nun 109. maddesinde, geri alma hâlinde alacağın yan haklarıyla birlikte varlığını sürdüreceği düzenlenmiştir. Tevdi, gerektiğinde serbestçe kullanılacak kişisel bir tasarruf hesabı gibi görülmemelidir. [1]
Kira artışındaki anlaşmazlık ödeme sorunundan ayrılmalı
Ev sahibinin talep ettiği tutar ile hukuken ödenmesi gereken tutar aynı olmayabilir. Ancak buradan, kiracının önceki yılın bedelini hiçbir değerlendirme yapmadan göndermeye devam edebileceği sonucu çıkmaz. Sözleşmenin yenilenme tarihi, artış maddesi ve varsa kira bedeline ilişkin mahkeme kararı incelenmelidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, yenilenen dönemlerdeki anlaşmaları tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlar; beş yılı aşan ilişkilerde bedelin mahkemece belirlenmesi için ayrıca kurallar getirir. Dolayısıyla yalnızca “ev sahibi parayı reddetti” savunması, varsa gerçek bir eksik ödeme sorununu ortadan kaldırmaz. Ödeme yeri kararı da kiracının belirlediği miktarın mutlaka doğru olduğunu onaylayan bir karar değildir. [1]
İhtar veya icra tebligatı gelirse ne yapılmalı?
Tebligatın türü ve tebliğ tarihi derhâl belirlenmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde konut ve çatılı işyeri kiraları için yazılı bildirimle verilecek sürenin en az otuz gün olması öngörülür; süre bildirimin yapıldığı günü izleyen gün başlar. Bu düzenleme, her icra tebligatına karşı aynı sürede itiraz edilebileceği anlamına gelmez. Ödeme süresi ile itiraz süresi karıştırılmamalıdır. [1]
- maddenin ikinci fıkrasındaki iki haklı ihtar yolunda ise ihtarların haklılığı ve ilgili kira dönemleri incelenir. Ev sahibinin usulüne uygun ödemeyi kendisinin engellemiş olması bu değerlendirmede önem taşıyabilir. Fakat yalnızca iki ihtarın gönderilmiş olması ya da kiracının iki dekont göstermesi sonucu tek başına belirlemez. Gönderim, ret, tevdi ve tebligat tarihlerini tek çizelgede toplamak savunmanın kurulmasını kolaylaştırır.
Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk düzenlemesi de dikkate alınmalıdır. Çekişmeli bir davanın hazırlığı ile çekişmesiz nitelikteki ödeme yeri başvurusu birbirine karıştırılmamalıdır. İcra yoluyla tahliyeye ilişkin istisnalar ve başvurunun hukuki niteliği ayrıca değerlendirilir. [2][4]
Elden ödeme çözüm olarak görülmemeli
17 Ekim 2024 tarihli, 32695 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği, konut ve işyeri kira ödemelerinin banka veya PTT belgeleriyle tevsikini düzenler. Eski düzenlemedeki tutar sınırına güvenerek elden ödeme yoluna gitmek doğru değildir. Tebliğ, mahkeme ve icra yoluyla yapılan ödemeler için ayrıca istisna öngörmektedir. [3]
Bu nedenle kapatılmış hesap sorununun çözümü, belgesiz şekilde zarfla para bırakmak olmamalıdır. Banka ve posta kayıtları ile mahkeme kararının oluşturduğu izlenebilir ödeme düzeni, hem ödemenin ispatı hem de sonraki ihtilafların önlenmesi bakımından önemlidir. Her ayın kirası için gönderim, iade ve geçerli ödeme belgesinin birlikte saklanması, sorunun büyümesini önleyecek somut bir alışkanlıktır.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — Adalet Bakanlığı güncel metin, özellikle m. 89, 106–109, 315, 344, 352.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.05.2025, E. 2025/1494, K. 2025/3047 — resmî tam metin. Karar, bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığın giderilmesine ilişkindir; bireysel bir tahliye davasının sonucu gibi aktarılmamıştır.
- 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği — Gelir İdaresi Başkanlığı, 17.10.2024, RG 32695, özellikle m. 2 ve 4. Yıllara göre değişen ceza tutarları bu makalede kullanılmamıştır.
- Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı — dava şartı arabuluculuk açıklamaları.