Kiracı, iş değişikliği veya ailevi bir nedenle kira süresi bitmeden taşınmak zorunda kalabilir. Evi boşaltmadan önce aynı bedelle oturmaya hazır bir kişi bulur; fakat ev sahibi “Ben senin bulduğun kişiyi kabul etmiyorum, sözleşme bitene kadar kirayı ödeyeceksin” der. Burada hem kalan kira süresinin tamamını otomatik borç saymak hem de herhangi bir aday önerilince sorumluluğun kesin olarak sona erdiğini düşünmek hatalıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi, erken geri vermede sorumluluğu kural olarak yeniden kiralama için gereken makul süreyle sınırlar. Kiracı bu süre dolmadan kanundaki nitelikleri taşıyan yeni bir kiracı bulursa, ileriye dönük kira sorumluluğunun sona ermesi gündeme gelir. Bunun için adayın gerçekten uygun, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır olması gerekir. Türk Borçlar Kanunu, m. 325
Önce hangi tür çıkıştan söz edildiği belirlenmeli
Sözleşme sonunda gerekli bildirimi yaparak ayrılmak, tarafların anlaşarak sözleşmeyi sona erdirmesi ve sözleşme süresi devam ederken evi erken geri vermek aynı değildir. Bu yazı, kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan taşınmazı geri verdiği durumu ele almaktadır. Kiralananın kullanılamaz olması veya başka özel fesih nedenleri varsa ayrıca değerlendirme yapılır.
Ev sahibiyle “şu gün teslim edeceğim, o tarihten sonrası için kira istenmeyecek” şeklinde açık bir anlaşma yapılmışsa öncelikle bu anlaşmanın kapsamı incelenir. Anahtarın teslim alınması ise tek başına her durumda bütün alacaklardan vazgeçildiği anlamına gelmez. Teslim tutanağında tarih, varsa ödeme anlaşması ve saklı tutulan taleplerin açıkça yazılması sonradan çıkabilecek tartışmaları azaltır.
Evi boşaltmak ile hukuken geri vermek aynı anlama gelmeyebilir
Eşyaların taşınmış, elektrik aboneliğinin kapatılmış veya başka adrese kayıt yaptırılmış olması, ev sahibinin taşınmazı yeniden kullanma ve kiralama imkânına kavuştuğunu her olayda tek başına göstermez. Anahtarların ne zaman ve kime teslim edildiği önemlidir. Apartman görevlisine, komşuya veya emlakçıya bırakılan anahtar bakımından, bu kişinin teslim almaya yetkili olup olmadığı tartışılabilir.
Bu nedenle mümkünse tarihli bir anahtar teslim tutanağı düzenlenmeli, teslim alan kişinin sıfatı belirtilmelidir. Ev sahibi teslim almaktan kaçınıyorsa anahtarı belirsiz bir yere bırakmak yerine, somut olaya uygun teslim ve bildirim yolu belirlenmelidir. Anahtarın bir yere bırakıldığını söylemekle, kiralananın hukuken geri verildiğini ispat etmek farklı meselelerdir.
Teslim tarihinin belirsizliği, makul sürenin başlangıcını ve o zamana kadar doğan borçları etkileyebilir. Kiracı, yeni adayla ilgili güçlü deliller toplasa bile anahtar teslimini belgesiz bırakmamalıdır.
Yeni kiracı adayında aranan üç temel özellik
Kanunun ilk ölçütü, kiraya verenden bu kişiyi kabul etmesinin beklenebilmesidir. Bu değerlendirme, adayın sözleşmedeki kullanım amacına uyup uymadığı ve kira ilişkisinin sürdürülmesine ilişkin somut koşullar üzerinden yapılır. Ev sahibinin yalnızca açıklanmayan kişisel tercihi ile sözleşmeye ilişkin haklı itirazları aynı değildir.
İkinci ölçüt ödeme gücüdür. Adayın yalnızca “kirayı öderim” demesi yeterli görülmeyebilir. Düzenli gelir, iş veya ekonomik durum gibi bilgiler, ilgili ve ölçülü biçimde sunulabilir. Her olay için tek bir meslek ya da belge şartı yoktur; önemli olan sözleşmeden doğacak ödemeleri karşılayabilecek durumda olduğunun ortaya konulmasıdır.
Üçüncü ölçüt, kira ilişkisini devralmaya hazır olmaktır. Evi görmek isteyen, taşınma zamanını belirlememiş veya farklı bir bedel üzerinde pazarlık yapan kişi ile mevcut koşulları kabul ederek belirli tarihte başlamaya hazır kişi aynı konumda değildir. Adayın kabul ettiği kira bedeli, başlangıç tarihi ve temel koşullar mümkün olduğunca netleştirilmelidir. TBK m. 325
Örneğin mevcut kira 25.000 TL iken yalnızca 15.000 TL ödeyebileceğini söyleyen bir aday gösterilmesi, kiracının sorumluluğunu kendiliğinden bitirmez. Buna karşılık mevcut koşullarla hemen başlamaya hazır, ödeme gücü ortaya konulmuş bir adayın gerekçesiz reddedilmesi, 325. madde kapsamında farklı değerlendirilebilir. Bunlar varsayımsal örneklerdir; sonuç somut belgelerle belirlenir.
Ev sahibine bildirim nasıl somutlaştırılır?
“Yerime birini buldum” şeklindeki tek cümle yerine adayın hangi koşulları kabul ettiği açıklanmalıdır. Adayın bilgisi ve uygun hukuki dayanak çerçevesinde iletişim bilgileri paylaşılmalı; gelir durumunu göstermek için gereksiz kişisel veriler gönderilmemelidir. Adayın evi görmesi ve görüşme yapması için makul imkân sağlanması da önemlidir.
Yazılı bildirimde şu bilgiler ayrı ayrı yer alabilir:
- Kiralananın adresi ve mevcut sözleşmeye yapılan atıf.
- Planlanan veya gerçekleşen anahtar teslim tarihi.
- Adayın hangi tarihten itibaren kiracı olmaya hazır olduğu.
- Kabul ettiği kira bedeli ve sözleşmenin temel koşulları.
- Ödeme gücünü değerlendirmeye yarayan uygun bilgiler.
- Görüşme ve değerlendirme talebi.
Bildirimde kişiyi gerçekte kabul etmediği şartları kabul etmiş gibi göstermemek gerekir. Adayın kendi yazılı açıklaması, uygun tarihleri ve daha sonra yapılan görüşmeler saklanmalıdır. Yazışmalar tek mesaj görüntüsüyle sınırlı tutulmamalı; tarih ve karşı tarafın yanıtlarıyla birlikte korunmalıdır.
Ev sahibi reddederse kira hemen kesilebilir mi?
Ev sahibinin “hayır” demesi, kiracının her durumda kalan dönemin tamamından sorumlu olacağı anlamına gelmez. Ancak ret cevabı alınması da tek başına borcun sona erdiğini kanıtlamaz. Kanundaki üç koşulun gerçekleşip gerçekleşmediği, adayın ne zamandan itibaren hazır olduğu ve teklifin ev sahibine nasıl ulaştırıldığı değerlendirilir.
Adayın gelirinin yetersiz olması, sözleşmedeki kullanım amacına aykırı bir kullanım istemesi veya taşınmaya gerçekte hazır bulunmaması değerlendirmeyi değiştirebilir. Ev sahibinin somut gerekçeleri ile kiracının sunduğu kayıtlar karşılaştırılır. Kiracı, kanuni koşulları sağladığını ileri sürüyorsa bunu destekleyecek delilleri de hazırlamalıdır.
Ayrıca yeni kiracı göstermek, evi izinsiz biçimde başka birine bırakma yetkisi vermez. Kira ilişkisinin devri TBK m. 323’te yazılı rıza koşuluyla düzenlenmiştir. Erken geri verme sonrasında uygun kiracı bulmanın borca etkisi ise m. 325 kapsamında incelenir. Bu iki düzenleme birbirine karıştırılarak, ev sahibinin yazılı rızası olmaksızın üçüncü kişiyi eve yerleştirmek yeni uyuşmazlıklara neden olabilir. TBK m. 323 ve 325
Makul süre her zaman üç ay mıdır?
Hayır. Kanunda bütün konutlar için sabit bir üç aylık sorumluluk süresi yazmaz. Taşınmazın konumu, niteliği, kira bedeli, benzer koşullarda kiralanma imkânı ve piyasa koşulları değerlendirilir. Sözleşmede bulunan bir bildirim süresinin de hangi durumu düzenlediği ayrıca okunmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 07.04.2026 tarihli, E. 2025/4213, K. 2026/1944 sayılı kararı, sözleşme sonundaki fesih bildirimi süresiyle erken geri vermedeki makul sürenin aynı kabul edilemeyeceğini göstermektedir. Depo olarak kullanılan taşınmaza ilişkin uyuşmazlıkta, sözleşmedeki üç aylık bildirim hükmü üzerinden değerlendirme yapılmıştır. Yargıtay, taşınmazın özellikleri ve yeniden kiralanabilme koşulları incelenerek makul sürenin belirlenmesi gerektiği gerekçesiyle bozma kararı vermiştir.
Burada tarihsel bir ayrım vardır: Karar 2026 tarihli olmakla birlikte olay 2018’deki ticari kiraya ilişkindir. O dönemde ilgili işyeri kiraları bakımından TBK m. 325’in uygulanması ertelendiğinden kararda eski Borçlar Kanunu hükümleri ve yerleşik içtihat esas alınmıştır. Dolayısıyla bu karar, bugünkü konut olayının doğrudan aynı hukuki rejimdeki örneği olarak sunulamaz; bildirim süresi ile makul yeniden kiralama süresinin ayrılması açısından açıklayıcıdır. Kararın resmî tam metni
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.12.2025 tarihli, E. 2025/2742, K. 2025/6065 sayılı kararı da erken geri vermede makul süre incelemesinin önemini vurgular. Ancak bu uyuşmazlık konut değil, cihaz kiralamasıdır. Yargıtay, kiracıdan kaynaklanan erken sona erme nedeniyle yeniden kiralama için gereken makul süre ve buna bağlı kaybın belirlenmesini istemiştir. Bu karar da ev sahibinin belirli bir konut kiracısı adayını reddettiğine ilişkin bir karar değildir; m. 325’in genel işleyişini destekleyen farklı bir uygulama örneğidir. Kararın resmî tam metni
Ev sahibi evi yeniden kiralarsa veya boş tutarsa ne olur?
Ev sahibi taşınmazdan yeniden gelir elde etmişse, aynı dönem için eski kiracıdan talep edilen tutar bu durum gözetilmeden hesaplanamaz. TBK m. 325, kiraya verenin kurtulduğu giderlerin ve başka kullanımdan elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararların indirilmesini öngörür. Amaç, erken çıkış nedeniyle ortaya çıkan sorumluluğun gerçek durumla uyumlu hesaplanmasıdır.
Taşınmazın ilan tarihi, istenen bedel, gösterimlere izin verilip verilmediği ve yeniden kiralandığı tarih bu nedenle önem taşıyabilir. Evin aylarca boş kalması, o ayların tamamının otomatik biçimde eski kiracıya yükletileceği anlamına gelmez. Öte yandan ilan verilmiş olması da talep edilen bütün tutarları tek başına haklı kılmaz. Benzer koşullarla yeniden kiralama imkânı somut olarak incelenir.
Eski borçlar, hasar ve depozito ayrıca değerlendirilir
Uygun yeni kiracı bulunması, daha önce doğmuş ve ödenmemiş kira borcunu kendiliğinden silmez. Taşınmazda olağan kullanımı aşan hasar olduğu iddiası da ayrı değerlendirilir. TBK m. 334 uyarınca kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulmaz; teslimdeki inceleme ve bildirim yükümlülükleri bakımından m. 335 de önemlidir. TBK m. 334–335
Teslim sırasında fotoğraflar, sayaç bilgileri ve birlikte düzenlenen tutanak, sonraki tartışmaların kapsamını daraltabilir. Depozitonun varlığı ise “son ayı ödemiyorum” şeklinde tek taraflı ve hesapsız bir sonuca dayanak yapılmamalıdır. Depozitonun hangi borçlara karşılık tutulduğu ve iadesi, tarafların hesabı ve ilgili hükümler çerçevesinde ele alınır.
Uyuşmazlık devam ederse hangi yol izlenir?
Kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür alacak uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuk şartı gözetilmelidir. Kanunda kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler için ayrık düzenleme bulunduğundan, dava ve takip yolları birbirinin aynısı kabul edilmemelidir. 6325 sayılı Kanun, m. 18/B
Arabuluculuğa hazırlanırken sözleşme, anahtar teslim kaydı, yeni adayın kabul ettiği koşullar, ödeme gücüne ilişkin bilgiler, ev sahibinin yanıtları ve yeniden kiralama kayıtları bir araya getirilmelidir. Borcun hangi tarih aralığı için istendiği açıkça belirlenmelidir. Yapılacak anlaşmada yalnızca toplam rakamın değil, hangi dönemleri ve hangi talepleri kapsadığının da yazılması yararlıdır.
Bu olaylarda belirleyici soru, yalnızca “yeni birini buldun mu?” değildir. Bulunan kişinin kanuni koşulları taşıyıp taşımadığı, gerçekten ne zaman hazır olduğu, teklifin nasıl bildirildiği ve taşınmazın ne zaman geri verildiği birlikte incelenir. Böylece erken çıkıştan sonraki sorumluluk, sözleşmenin kalan süresinin tamamı üzerinden varsayılmadan somutlaştırılabilir.