Satış sırasında unutulan ödeme, tahliyede uyuşmazlığa dönüşebilir
Kiracı, eve girerken iki aylık kira bedeli kadar depozitoyu ev sahibine havale etmiş olsun. Birkaç yıl sonra konut satılsın ve kiracı kira ödemelerini yeni malike yapmaya başlasın. Tahliye zamanı geldiğinde yeni malik “depozitoyu ben almadım”, eski malik ise “artık evin sahibi değilim” diyebilir. Bu uyuşmazlıkta temel sorulardan biri, eski malikin aldığı depozitoyu yeni malike devrettiğini kanıtlayıp kanıtlayamadığıdır. Yargıtay’ın aşağıda açıklanan 12 Mayıs 2026 tarihli kararı, devir kanıtlanmadığında eski malikin iade sorumluluğunun devam edeceğini vurgular.
Depozito, kira ilişkisinden kaynaklanan belirli riskler için verilen güvencedir. Taşınmazın satılmasıyla kira sözleşmesinin tarafında değişiklik meydana gelmesi, bu güvencenin iadesi bakımından da önem taşır. Doğru muhatap belirlenirken kira sözleşmesi, ödeme belgesi, satış tarihi, kira ilişkisinin devam edip etmediği ve taraflar arasında yapılan ek anlaşmalar birlikte incelenmelidir.
Yeni malik kira sözleşmesinin dışında değildir
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesindeki temel yaklaşım, kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olmasıdır. Bu nedenle evin satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldıran ve bütün ilişkinin yeniden kurulmasını gerektiren bir olay olarak değerlendirilmemelidir.
Yeni malikin sözleşmeye taraf olması ile eski malikin elinde kalan depozitonun tasfiyesi ayrı sorulardır. TBK m.310, eski malikin aldığı her güvence bedelinden satışla birlikte otomatik olarak kurtulduğu şeklinde yorumlanmamalıdır. Depozitonun yeni malike devredilip devredilmediği ayrıca araştırılmalıdır. Türk Borçlar Kanunu, m.310
Bununla birlikte satıştan önce kira ilişkisi sona ermiş ve depozito iadesi bağımsız bir alacağa dönüşmüşse, devam eden kira ilişkisine yeni malikin katılmasıyla aynı durum söz konusu olmayabilir. Satış tarihi ile tahliye ve sözleşmenin sona erme tarihinin doğru belirlenmesi bu yüzden önemlidir.
12 Mayıs 2026 tarihli Yargıtay kararı ne söylüyor?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12.05.2026 tarihli, E.2026/3664, K.2026/2960 sayılı kararında kiracı, önceki kiraya verene ödediği 300 ABD doları depozitonun iadesini istemiştir. Taşınmaz daha sonra kiracının eşine satılmış; eski malik ise son kira borcuyla mahsup konusunda anlaştıklarını savunmuştur. İlk derece mahkemesi, yeni malikin sözleşmeye taraf olmasından hareketle eski malike yöneltilen talebi pasif husumet nedeniyle reddetmiştir.
Daire, önceki kiraya verenin depozitoyu yeni malike teslim ettiğini kanıtlaması gerektiğini; kanıtlayamadığında iade yükümlülüğünün devam ettiğini belirtmiştir. Somut dosyada devir iddiası ve delili bulunmadığı için önceki malikin sorumluluğunun değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir. Karar, kanun yararına ve sonuca etkili olmamak üzere bozma niteliğindedir. Bu nedenle kiracıya doğrudan ödeme yapılmasına hükmedilmiş veya bütün mahsup savunmaları reddedilmiş gibi aktarılmamalıdır. Kararın resmî tam metni
Bu yaklaşımın önceki örneği, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 18.11.2014 tarihli, E.2014/2092, K.2014/12561 sayılı kararıdır. Daire, satışla önceki kiraya verenle ilişkinin tasfiyesi kapsamında depozitonun yeni malike teslim edilip edilmediğinin araştırılmasını istemiş; teslim ispatlanmadığında eski malikin iade yükümlülüğünü vurgulamıştır. Bu karar eski tarihlidir ve 2026 kararıyla birlikte değerlendirilmiştir. 2014 tarihli kararın resmî tam metni
Eski malik ile yeni malikin kendi hesabı kiracıya nasıl yansır?
Satış yapılırken taraflar depozitonun alıcıya devredileceğini, satış bedelinden düşüleceğini veya başka biçimde tasfiye edileceğini kararlaştırabilir. Böyle bir anlaşma, eski ve yeni malik arasındaki ilişkinin anlaşılması açısından önemlidir. Ancak kiracının taraf olmadığı satış sözleşmesiyle, onun kira ilişkisinden doğan haklarının kendiliğinden ortadan kalktığı varsayılamaz.
Alıcı açısından güvenli uygulama, taşınmaz satın alınmadan önce kira sözleşmesinin ve güvence belgelerinin görülmesidir. Depozitonun miktarı, hangi para birimiyle verildiği ve nerede tutulduğu belirlenmelidir. Satıcıyla yapılacak mahsup veya devir işlemi de yazılı şekilde kayıt altına alınmalıdır.
Kiracı açısından ise satışın tarafları arasındaki para aktarımını takip edememek tek başına hakkın kaybı anlamına gelmez. Bununla birlikte eski malike yapılan ödemenin gerçekten depozito olduğunun ispatı gerekir. Belgesiz bir para alışverişi, kimin sorumlu olduğu kadar ne kadar ödeme yapıldığı konusunda da tartışma yaratabilir.
Elden verilen depozito ile bankada tutulan güvence aynı değildir
TBK m.342, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvenceyi özel olarak düzenler. Güvence miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek vadeli tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak bankaya depo edilir. Bu mekanizma, güvenceyi taraflardan birinin serbestçe kullanabileceği sıradan bir ödeme olmaktan ayırır.
Uygulamada ise para çoğu zaman doğrudan ev sahibinin hesabına gönderilir veya elden teslim edilir. Kanundaki güvence hesabı yöntemi ile bu fiilî uygulama karıştırılmamalıdır. Paranın doğrudan ev sahibine verilmiş olması, ödemenin kendiliğinden yok sayılması veya kiracının hiçbir iade hakkının kalmaması anlamına gelmez; fakat iade ve ispat sorunları farklılaşabilir.
Bankanın güvenceyi serbest bırakması için tarafların birlikte rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı esas alınır. Ayrıca kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kira ilişkisiyle bağlantılı dava açtığını veya icra ya da iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Burada yalnızca takip başlatılması değil, bankaya yazılı bildirim de önemlidir. Bu kural, parayı doğrudan elinde tutan eski ev sahibine her koşulda üç aylık ek bekletme hakkı vermez. Türk Borçlar Kanunu, m.342
Depozitonun verildiği nasıl ispatlanır?
Kira sözleşmesinde “depozito alınmıştır” biçiminde açık bir kayıt bulunması ile yalnızca “depozito verilecektir” yazması aynı değildir. İlk ifade teslimi gösteren bir belge niteliği taşıyabilirken ikinci ifade, somut duruma göre yalnızca ödeme yükümlülüğünü düzenleyebilir. İmzalar ve sözleşmenin tamamı birlikte okunmalıdır.
Banka dekontunda taşınmazın adresi veya kira sözleşmesine gönderme bulunması yararlıdır. Ancak açıklaması boş bir havale de hiçbir değer taşımıyor diye düşünülmemelidir; tarih, miktar, yazışmalar ve sözleşmedeki güvence kaydıyla birlikte değerlendirilebilir. Emlakçıya yapılan ödeme varsa emlakçının parayı hangi sıfatla aldığı ayrıca belirlenmelidir.
Elden ödeme için makbuz, imzalı teslim belgesi veya karşı tarafın açık kabulünü içeren yazışma önem kazanır. Her uyuşmazlığın yalnızca tanıkla çözülebileceği düşünülmemelidir. İspat kuralları ve varsa yazılı delil gerekliliği, ödeme miktarı ve somut olay dikkate alınarak değerlendirilir.
Kira devam ederken eski malikteki depozito istenebilir mi?
Kiralananın satılması, devam eden kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; sözleşme yeni malikle sürer. Ancak bundan, eski malikin aldığı depozitoyu tahliyeye kadar her durumda elinde tutabileceği sonucu çıkmaz. Yukarıdaki kararlar, önceki kiraya verenle ilişkinin satış nedeniyle tasfiyesini ve devir kanıtlanmadığında iade sorumluluğunu ayrıca ele alır. Bu nedenle kira devam ediyor gerekçesiyle iade ihtimalini peşinen dışlamak yerine para aktarımı ve tasfiye koşulları araştırılmalıdır.
Örneğin kiracının eski malike verdiği 40.000 TL güvence için eski malik yalnızca “evi sattım” diyorsa, bu açıklama iade sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Yeni malike aktarımı gösteren belge sunulursa bu kez belgenin hangi güvenceye ilişkin olduğu, miktarı ve hukuki sonucu değerlendirilir. Aynı depozitonun iki kişiden birden mükerrer tahsili söz konusu olamaz.
Yeni malik ayrıca depozito isterse önce mevcut güvencenin durumu açıklığa kavuşturulmalıdır. Kiracı hiç ödeme yapmamış gibi hareket edilmemeli; eski güvencenin iadesi, devri ve sözleşmedeki yükümlülük birlikte ele alınmalıdır. Kiracının da “depozito var” diyerek son ayların kirasını kendiliğinden kesmesi ayrı bir temerrüt uyuşmazlığı doğurabilir. Mahsup iddiasının dayanağı ve koşulları ayrıca belirlenmelidir.
Tahliyede hangi kesintiler tartışılabilir?
Depozitonun amacı, ev sahibine tahliye sırasında koşulsuz bir ek kazanç sağlamak değildir. Ödenmemiş kira, sözleşmenin kapsamına giren yan giderler veya kiracının sorumlu olduğu zararlar somutlaştırılmalıdır. “Ev eskidi” biçimindeki genel bir açıklamayla güvence bedelinin tamamının tutulması yeterli bir hesaplandırma değildir.
TBK m.334 kapsamında olağan kullanımdan doğan eskime ve bozulma ile kiracının sorumluluğundaki zarar ayrılmalıdır. Uzun süre kullanılan zeminin doğal yıpranması, her olayda yeni zemin bedelinin kiracıya yüklenmesini haklı kılmaz. Buna karşılık kırılan sabit eşya veya kullanım sınırlarını aşan zararlar farklı değerlendirilebilir.
TBK m.335’e göre kiraya veren, geri verme sırasında taşınmazı gözden geçirmeli ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirmelidir; aksi durumda olağan incelemeyle anlaşılabilecek eksiklikler yönünden kiracı sorumluluktan kurtulur. Olağan incelemeyle anlaşılamayan eksiklikler sonradan öğrenilirse bunlar da hemen yazılı bildirilmelidir. Bu tahliye hesabı, satışta eski malikte kalan depozitonun tasfiyesiyle karıştırılmamalıdır. Türk Borçlar Kanunu, m.334–335
Anahtar teslimi ve fotoğraflar neden önemlidir?
Taşınmazın fiilen boşaltılması ile anahtarın yetkili kişiye teslim edilmesi aynı tarihte olmayabilir. Bu ayrım kira borcunun sürüp sürmediği ve depozito hesabı açısından önemlidir. Anahtarın apartman görevlisine veya emlakçıya bırakılması durumunda bu kişinin teslim almaya yetkili olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Tahliye tutanağında teslim tarihi, anahtar sayısı, sayaç bilgileri ve görülen hasarlar açıkça yazılabilir. Mümkünse evin teslim anındaki durumunu gösteren tarihli fotoğraflar ve kayıtlar saklanmalıdır. Kiracının eve ilk girdiği tarihe ait görüntüler de sonradan oluştuğu iddia edilen zararların ayrılmasına yardımcı olur.
Taraflardan biri tutanak düzenlemekten kaçınıyorsa durum kendi kendine çözülmüş kabul edilmemelidir. Anahtar teslimi ve gerekli delillerin korunması için uygun hukuki yol belirlenmelidir. Depozito miktarından daha büyük bir kira borcu tartışmasının ortaya çıkmaması için teslimin ispatı ihmal edilmemelidir.
İade edilecek tutar nasıl belirlenir?
Yıllar önce verilen depozitonun bugünkü karşılığının ne olduğu ayrı bir uyuşmazlık olabilir. Sözleşmede belirli bir Türk lirası tutarı mı yazdığı, aylık kira bedeliyle ilişki kurulup kurulmadığı, döviz veya başka bir güvence türü kullanılıp kullanılmadığı incelenmelidir. Her depozitonun otomatik olarak güncel kira bedeliyle çarpılacağı söylenemez.
Aynı şekilde her olayda yalnızca ilk ödenen rakamın hiçbir başka değerlendirme yapılmadan iade edileceği de peşinen kabul edilmemelidir. Sözleşmenin yorumu, güvence hesabının getirisi, talebin hukuki dayanağı ve ilgili içtihat önemlidir. Özellikle değer kaybı veya faiz talebi varsa hesap ayrı ve açık biçimde kurulmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 29.04.2026 tarihli, E.2025/5661, K.2026/2584 sayılı kararında güvence fiilen Türk lirasıyla ödenmiş olsa da sözleşmede ABD doları karşılığıyla kararlaştırılmıştır. Daire, sözleşmedeki gerçek ve ortak iradenin TBK m.19 kapsamında değerlendirilmesiyle dolar üzerinden iadeye ilişkin sonucu onamıştır. Bu karar yeni malikin sorumluluğuna ilişkin değildir; güvence bedelinin para biriminin belirlenmesi bakımından önemlidir. Her depozitonun dövize çevrileceği veya güncel kira üzerinden hesaplanacağı anlamına gelmez. Kararın resmî tam metni
Kiracı talebini hazırlarken ana para, ileri sürdüğü ek alacak ve kabul etmediği kesintileri ayırmalıdır. Ev sahibi de kesinti iddiasını belge ve hesapla açıklamalıdır. Tek bir toplam rakam üzerinden tartışmak, uyuşmazlığın hangi bölümde yoğunlaştığını belirsizleştirir.
İade gerçekleşmezse başvuru nasıl hazırlanır?
Önce kira sözleşmesi, depozito belgesi, satış ve tahliye tarihleri, anahtar teslim kaydı ve taraflar arasındaki yazışmalar bir araya getirilmelidir. İade talebinin yazılı ve ispatlanabilir şekilde iletilmesi, hangi tutarın hangi nedenle istendiğini açıklığa kavuşturur. Karşı tarafın kesinti iddiası varsa bunun kalem kalem açıklanması istenebilir.
Başvuru öncesinde iade talebinin muhatabı, miktarı ve dayanağı belirlenmelidir. Bu yazı satış sonrasında depozitonun kime yöneltileceğini ele almaktadır; somut dosyada başvuru yolu ve usul koşulları ayrıca değerlendirilmelidir. Yazışmalarda paranın alındığının veya devredildiğinin kabul edilmesi, talebin doğru kurulmasına yardımcı olabilir.
Eski ve yeni malikten hangisine talep yöneltileceği, sorumluluğun hukuki dayanağıyla birlikte belirlenmelidir. İki kişiye birden gelişigüzel dava açmak güvenli bir çözüm değildir; yargılama giderleri bakımından sonuç doğurabilir. Devam eden kira ilişkisinin satışı ile satıştan önce sona ermiş ilişkinin ayrılması burada yeniden önem kazanır.
Sonuç olarak kiradaki evin satılması, depozitoyu sahipsiz bir ödeme hâline getirmez. Yeni malikin sözleşmeye katılması, eski malikin elinde kalan depozito bakımından kendiliğinden sorumsuzluk yaratmaz. Eski malike ödeme ve yeni malike devir belgeleri, iadenin muhatabını belirlemede temel önemdedir. En yararlı hazırlık; ödeme, devir ve teslim tarihlerini açık belgelerle ortaya koymak ve satış taraflarının kendi anlaşmasını kiracının hakkıyla karıştırmamaktır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut sözleşme ve dosya incelemesinin yerine geçmez.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — UYAP resmî metin, m.19, 310, 334, 335 ve 342.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.05.2026, E.2026/3664, K.2026/2960: Yukarıda bağlantısı verilen resmî tam metin; depozitonun yeni malike devrinin ispatı ve eski malikin sorumluluğu. Kanun yararına, sonuca etkili olmamak üzere bozma.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 18.11.2014, E.2014/2092, K.2014/12561: Yukarıda bağlantısı verilen resmî tam metin; satışta önceki kira ilişkisinin tasfiyesi ve devir araştırması.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 29.04.2026, E.2025/5661, K.2026/2584: Yukarıda bağlantısı verilen resmî tam metin; güvencenin para birimi ve sözleşmenin yorumu.