Arsa payı karşılığı inşaat projelerinde en ağır risklerden biri, alıcının tapusunu müteahhitten aldıktan sonra arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin bozulmasıdır. Yıllarca uygulamada, yükleniciye yapılan devirlerin “avans” niteliğinde kabul edilmesi nedeniyle arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi hâlinde üçüncü kişilerin tapuları ciddi risk altında görülebiliyordu. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16 Mayıs 2025 tarihli kararı bu yaklaşımda önemli değişiklik yaptı.
18 Temmuz 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan E.2024/1, K.2025/2 sayılı karara göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmaz tapuda yükleniciye devredilmiş ve yüklenici de arsa payını veya bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmışsa, daha sonra ana sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili feshi üçüncü kişinin tapusunu otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Üçüncü kişinin tapuya güvenerek iyiniyetle ayni hak kazandığı iddiası dinlenmelidir.
2025 öncesinde neden alıcılar büyük risk altındaydı?
Eski Yargıtay uygulamasında, arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu devri çoğu zaman yüklenicinin inşaat borcunu yerine getirmesi şartına bağlı bir “avans tapu” olarak değerlendiriliyordu. Müteahhit sözleşmeyi gereği gibi yerine getirmez ve sözleşme geriye etkili biçimde sona erdirilirse yüklenicinin tapu hakkının dayanağının da ortadan kalktığı kabul ediliyordu.
Bu yaklaşımın üçüncü kişiler açısından en ağır sonucu, tapu sicilinde yükleniciyi malik görerek daire satın alan kişinin bile arsa sahibine karşı tapusunu kaybetme ihtimaliydi. Üçüncü kişinin iyi niyet iddiası çoğu dosyada dinlenmiyordu. Yargıtay’ın 2025 İçtihadı Birleştirme Kararı bu eski yaklaşımı terk ederek tapu siciline güven ilkesini daha güçlü biçimde öne çıkardı.
Yeni karar tam olarak neyi değiştirdi?
İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, yükleniciden tapuda mülkiyet veya ipotek hakkı edinen üçüncü kişinin iyiniyetinin artık incelenmesi gerektiğine karar verdi. Üçüncü kişi tapu siciline güvenerek ve iyiniyetli biçimde ayni hak edinmişse, ana inşaat sözleşmesi sonradan geçersiz sayılsa veya geriye etkili feshedilse dahi mülkiyetinin korunması mümkündür.
Buna karşılık alıcının iyiniyetli olmadığı somut olayda ortaya çıkarsa taşınmazın arsa sahibine dönmesi yine mümkün olabilir. Yani yeni karar “müteahhitten tapu alan herkes kesin korunur” dememektedir. Değişen temel nokta, üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının baştan reddedilmemesi ve tapuya güven ilkesinin somut olayda gerçek biçimde değerlendirilmesidir.
İyiniyet neye göre belirlenir?
Türk Medeni Kanunu m.1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını koruyan temel hükümdür. İyiniyet değerlendirmesi, alıcının yalnızca “ben bilmiyordum” demesine indirgenmez. Satın alma anındaki bilgi ve koşulların bütünü incelenir.
Tapuda sözleşmeyle bağlantılı şerh veya ihtilaf bulunması, alıcının yükleniciyle yakın ticari veya aile ilişkisi, satış bedelinin olağan dışı olması, projenin durumu veya alıcının uyuşmazlıktan haberdar olduğunu gösteren yazışmalar somut dosyada önem taşıyabilir. Ancak bunlardan herhangi biri tek başına otomatik kötüniyet sonucu doğurmaz. Değerlendirme satın alma tarihindeki koşullara göre yapılır.
Sadece satış sözleşmesi var, tapu henüz alınmadıysa durum aynı mı?
Hayır. 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının merkezinde tapuda yükleniciden ayni hak kazanmış üçüncü kişiler bulunmaktadır. Müteahhitten yalnızca adi yazılı sözleşmeyle daire satın alan fakat tapusunu henüz almamış kişinin hukuki durumu farklıdır.
Bu kişiler bakımından yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini ne ölçüde yerine getirdiği, alıcıya yapılan temlikin geçerliliği ve şartları, bağımsız bölümün hangi hakka karşılık geldiği ve varsa tüketici hukuku hükümleri ayrıca incelenir. Yargıtay’ın yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlara ilişkin tescil davalarında, yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini yerine getirip getirmediğinin araştırılmasına önem verdiği görülmektedir.
Tapuda arsa payı var ama kat irtifakı henüz kurulmamışsa?
Bazı projelerde alıcıya doğrudan belirli bağımsız bölüm tapusu yerine arsa payı devredilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti daha sonra kurulacaktır. Bu durumda tapuda kazanılan hakkın kapsamı, sözleşmedeki bağımsız bölümle bağlantısı ve projenin hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir.
Bir arsa payının tapuda üçüncü kişiye devredilmiş olması, alıcının hangi bağımsız bölüme hak kazandığına ilişkin sözleşmesel tartışmaları tamamen ortadan kaldırmaz. Buna karşılık tapuda kazanılmış ayni hak bulunması, 2025 tarihli karar bakımından önemli bir koruma noktası olabilir.
Arsa sahibi tapu iptal davası açarsa ne yapılmalı?
Dava dilekçesi geldiğinde yalnızca “tapu benim üzerimde” savunmasıyla yetinilmemelidir. Tapunun hangi tarihte ve hangi bedelle edinildiği, ödeme belgeleri, satış sözleşmesi, projenin o tarihteki durumu, tapudaki şerhler ve alıcının uyuşmazlıktan haberdar olmadığını destekleyen kayıtlar hazırlanmalıdır.
İçtihadı Birleştirme Kararı bağlayıcı niteliktedir ve benzer hukuki uyuşmazlıklarda adliye mahkemeleri ile Yargıtay dairelerinin dikkate alması gerekir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli kararlarında da yeni içtihadın uygulanmaya başlandığı görülmektedir. Bu nedenle eski içtihatlara dayanılarak hazırlanmış savunmalar güncel kararla yeniden gözden geçirilmelidir.
Alıcı evi teslim almış ve yıllardır kullanıyorsa bu önemli mi?
Fiili teslim ve uzun süreli kullanım, tarafların ilişkisinin anlaşılmasında önem taşıyabilir; fakat tapu siciline güven incelemesinin yerini tek başına tutmaz. Alıcının ödeme yaptığı, taşınmazı teslim aldığı, aidat veya vergi ödediği ve malik gibi davrandığına ilişkin belgeler dosyanın bütününde destekleyici rol oynayabilir.
Öte yandan taşınmazın hiç tamamlanmamış olması veya alıcının projedeki ciddi uyuşmazlığı bilmesine rağmen olağan dışı koşullarla devir alması da karşı tarafın kötüniyet iddiasında kullanılabilir. İyiniyet değerlendirmesi soyut değil, edinim anındaki gerçek koşullar üzerinden yapılır.
İpotek alan banka veya finans kuruluşu da korunabilir mi?
İçtihadı Birleştirme Kararı yalnızca mülkiyet devrini değil, yüklenici tarafından üçüncü kişiler lehine kurulan ipotek haklarını da kapsamaktadır. Tapuya güvenerek ve iyiniyetle ipotek hakkı kazanan üçüncü kişinin hakkı da korunabilir. Bu nedenle arsa sahibi ile müteahhit arasındaki fesih uyuşmazlığında banka veya başka ipotek alacaklılarının konumu ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu durum özellikle proje finansmanı kullanılan büyük inşaatlarda önemlidir. Arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi, tapuda iyiniyetle kurulmuş bütün üçüncü kişi haklarının kendiliğinden silineceği anlamına gelmez.
Daire alırken bu risk nasıl azaltılır?
Satın alma öncesinde yalnızca dairenin fiziksel özelliklerine değil, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmeye ve tapu kayıtlarına bakılmalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhli olup olmadığı, yüklenicinin hangi bağımsız bölümlere hak kazanacağı, projede fesih veya dava bulunup bulunmadığı ve tapunun yükleniciye hangi aşamada devredildiği araştırılmalıdır.
Tapu alınmış olması bugün alıcı açısından geçmişe göre çok daha güçlü bir koruma sağlasa da, iyi niyetin somut olayda tartışılabileceği unutulmamalıdır. Müteahhitten aldığınız tapunun arsa sahibi tarafından iptal edilmek istenmesi veya satın alma öncesi proje riskinin değerlendirilmesi için Meram Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.