Kentsel dönüşüm sürecinde en sert uyuşmazlıklardan biri, çoğunluğun müteahhitle anlaşmasına rağmen bir veya birkaç malikin projeye katılmamasıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamında güncel sistem, belirli koşullarda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınmasına ve bu karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satış sürecine konu edilmesine imkân vermektedir.
Ancak “çoğunluk karar aldı, karşı çıkan malik payını kaybeder” şeklindeki kısa anlatım eksiktir. Kararın hangi parsel için ve hangi içerikle alındığı, anlaşma şartlarının karara katılmayan malike nasıl bildirildiği, kabul için süre verilip verilmediği, rayiç bedelin nasıl belirlendiği ve satışın hangi usulle yapıldığı ayrı ayrı önem taşır.
Artık üçte iki değil, salt çoğunluk önemlidir
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde 21 Mayıs 2024 tarihinde yapılan değişiklik sonrasında, riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamaya ilişkin kararlar bakımından hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esas alınmaktadır. Eski içeriklerde sıkça görülen “üçte iki çoğunluk gerekir” bilgisi güncel her dosya için doğru değildir.
Salt çoğunluk hesabı kişi sayısından değil, pay oranlarından hareketle değerlendirilir. Bu nedenle on malikten altısının imza atmış olması tek başına yeterli olmayabilir; bu kişilerin toplam arsa payı oranı da kontrol edilmelidir. Tersine daha az sayıdaki malik, pay oranlarıyla salt çoğunluğu sağlayabilir.
Karara katılmayan malike teklif bildirilmek zorundadır
Uygulama Yönetmeliği m.15/A, salt çoğunlukla alınan kararın ve anlaşma şartlarını içeren teklifin karara katılmayan maliklere bildirilmesini öngörür. Bildirim elektronik tebligat adresi üzerinden, noter vasıtasıyla veya yönetmelikteki koşullarla muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan yoluyla yapılabilir.
Karara katılmayan malike teklifi kabul etmesi için on beş günlük süre verilmesi gerekir. Bu aşama şekli bir ayrıntı değildir. Hangi müteahhitle, hangi bağımsız bölüm veya bedel düzeniyle, hangi teknik ve mali şartlarda anlaşma yapıldığı açıkça anlaşılabilmelidir. Sadece “çoğunluk kararına katılmanız istenmektedir” şeklindeki belirsiz bir bildirim, uyuşmazlığı büyütebilir.
Rayiç bedeli kim belirler?
Satışa konu arsa payının bedeli, maliklerce serbestçe belirlenen herhangi bir rakam üzerinden satışa çıkarılmaz. Yönetmelik uyarınca Bedel Tespiti Komisyonu oluşturulur ve rayiç değer belirlenir. Maliklerin Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarına yaptırdıkları değerleme de bu incelemede dikkate alınabilir.
Satışın, belirlenen rayiç değerden daha düşük bir tabanla yürütülmesi mümkün değildir. Bu nedenle karara katılmayan malik açısından değerleme raporu, taşınmazın imar durumu, arsa payı ve emsal veriler önem taşır. “Bina eski, payın değeri yok” yaklaşımı hukuken yeterli değildir; satış konusu bina dairesi değil, belirli arsa payıdır.
Satışa kimler katılabilir?
İlk satış aşamasında yönetmelik, çoğunluk kararına uyan paydaşlar veya belirli koşullarda bunların anlaştığı müteahhit yönünden özel düzenleme getirir. İlk satışın gerçekleşmemesi hâlinde alanın ve uygulamanın niteliğine göre tekrar satışlar gündeme gelebilir.
2025 ve 2026 yıllarında Bakanlığın İstanbul ve Antalya’daki resmi satış ilanlarında, salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırmaya çıkarıldığı ve ilk satışta alıcı çıkmaması hâlinde satış işlemlerinin tekrarlandığı görülmektedir. Bu ilanlar, hükmün teorik olmaktan çıkıp fiilen uygulandığını göstermektedir.
Satış tebligatı alınmadıysa işlem geçersiz olur mu?
Yönetmelik satışın yeri ve zamanının maliklere bildirilmesine ilişkin ayrıntılı usul içerir. Riskli yapılarda elektronik tebligat adresi varsa bu adres üzerinden bildirim yapılabilir; belirli hâllerde e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı sistemi de kullanılır.
Bununla birlikte satışa konu malike satış günü bildiriminin ulaştırılamamış olması her durumda satışı geçersiz hâle getirmez. Yönetmelik, arsa payı satılacak maliklere yapılan bildirimin izleyici olarak katılım amacı taşıdığını ve tebligat yapılamamasının belirli koşullarda satışın geçerliliğini etkilemeyeceğini düzenlemektedir. Bu nedenle itirazın hangi aşamadaki tebligata yöneldiği önemlidir: karar ve teklif bildirimi ile satış günü bildirimi aynı hukuki işlevi görmez.
Pay üzerinde ipotek veya haciz varsa satış yapılabilir mi?
Arsa payı üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz veya intifa hakkı bulunması satış işlemini kendiliğinden engellemez. Uygulama Yönetmeliği m.15/A, bu hakların satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam etmesine ilişkin düzenleme içermektedir.
Bu nedenle payında banka ipoteği bulunan malik “ipotek var, payım satılamaz” varsayımıyla hareket etmemelidir. Satış bedelinin ödenmesi ve alacaklıların haklarının nasıl korunacağı ayrıca değerlendirilir. Özellikle birden fazla haciz veya ipotek varsa sıra ve ödeme süreci teknik inceleme gerektirebilir.
Riskli yapı tespitine itiraz ile çoğunluk kararına itiraz aynı şey değildir
Riskli yapı tespiti yapıldığında maliklerin teknik heyet nezdinde kullanabileceği itiraz süreci ile, riskli yapı kesinleştikten sonra alınan yeniden yapım veya müteahhit seçimi kararına ilişkin uyuşmazlık birbirinden farklıdır. Riskli yapı tespitine ilişkin on beş günlük itiraz süresinin kaçırılması, çoğunluk kararının her yönüyle tartışılamaz hâle geldiği anlamına gelmez.
Öte yandan çoğunluk kararının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa hangi işlemin idari, hangisinin özel hukuk ilişkisi niteliğinde olduğu dikkatle ayrılmalıdır. Satış işlemi, değerleme, tebligat, çoğunluk hesabı ve müteahhit sözleşmesinin geçerliliği aynı mahkemede ve aynı dava türüyle tartışılmayabilir.
Azınlıkta kalan malik ne yapmalı?
Öncelikle salt çoğunluk hesabı kontrol edilmelidir. Karar tutanağındaki pay oranları tapu kayıtlarıyla karşılaştırılmalı, teklifin tam içeriği ve tebliğ tarihi saklanmalıdır. Değerleme konusunda itiraz varsa emsal ve imar verileri gecikmeden toplanmalıdır.
Pay satışına ilişkin ilan veya tebligat beklenirken hak kaybına yol açabilecek sürelerin işlemeye devam edebileceği unutulmamalıdır. Kentsel dönüşüm dosyalarında birkaç gün içindeki işlem, sonradan telafisi güç sonuçlar doğurabilir. Salt çoğunluk kararı, arsa payı satışı veya rayiç bedel konusunda dosyanızın değerlendirilmesi için Meram Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.