Apartman bahçesinin bir daireye katılması, koridora dolap konulması veya çatının özel kullanım alanına dönüştürülmesi, komşular arasında sık karşılaşılan sorunlardır. Ancak her alanın ortak yer olup olmadığı ve kullanımın hangi izne dayandığı önce belirlenmelidir. Fiilen yıllardır aynı kişinin kullanması, o yerin mülkiyetini kendiliğinden değiştirmez. Aynı şekilde her küçük kullanım farkı da otomatik olarak aynı hukuki yaptırımı doğurmaz. Tapu, onaylı proje ve yönetim planı birlikte değerlendirilerek ortak alanın hukuki niteliği anlaşılmalıdır.
Bir yerin ortak alan olduğu nasıl anlaşılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerin belirlenmesi ve kullanımına ilişkin temel çerçeveyi içerir. Merdiven, giriş, çatı ve benzeri alanlar bakımından kanun ve proje önem taşır. Bir alanın dairenin yanında bulunması, yalnızca o daireye ait olduğunu göstermez. Tapuda eklenti olarak kayıtlı bir yerle bütün maliklerin ortak kullanımındaki yer de aynı değildir. Bu nedenle uyuşmazlığın ilk sorusu, alanın görünüşü değil hukuki statüsüdür.
Yönetim planı kullanım düzeni bakımından önemli olabilir. Ancak bir belgedeki ifade, her durumda tapu ve mülkiyet düzenini tek başına değiştirmez. Ortak alanın kullanılmasına ilişkin düzenlemeyle mülkiyetin devri farklıdır. Müteahhidin satış sırasında verdiği söz veya tanıtım broşürü de ayrıca değerlendirilir. “Bu bahçe size ait” denmiş olması, resmi belgelerdeki durumun incelenmesini gereksiz kılmaz. Satın alma öncesi ve sonrası belgeler karşılaştırılmalıdır.
Ortak yeri tek başına kullanmak her durumda yasak mı?
Bazı kullanım düzenleri geçerli anlaşma veya yönetim planına dayanabilir. Buna karşılık diğer maliklerin haklarını ortadan kaldıran ve alanı fiilen özel mülke dönüştüren müdahaleler farklıdır. Kullanımın geçici mi sürekli mi olduğu, geçişi engelleyip engellemediği ve yapısal değişiklik içerip içermediği önem taşır. Örneğin ortak bahçeye kısa süreli eşya bırakılmasıyla duvar örülerek daireye katılması aynı değerlendirmeyi gerektirmez. Müdahalenin kapsamı somut olarak açıklanmalıdır.
KMK m.18, maliklerin birbirini rahatsız etmemesini, diğerlerinin haklarını çiğnememesini ve yönetim planına uymasını öngörür. Bu yükümlülükler yalnızca maliklerle sınırlı değildir; bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişiler bakımından da önem taşır. Kiracı tarafından yapılan müdahalede bu nedenle mülkiyet ve kullanım sıfatları birlikte ele alınır. “Ben malik değilim” açıklaması bütün sorumluluğu otomatik kaldırmaz. Hangi kişinin ne yaptığı ve kimin izin verdiği belirlenmelidir.
Tadilat için hangi izinler gerekir?
KMK m.19, ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve belirtilen değişiklikler için kural olarak bütün maliklerin beşte dördünün yazılı rızasını arar. Kanundaki acil onarım ve zorunlu güçlendirme gibi özel durumlar ayrıca değerlendirilir. Bu çoğunluğu, her türlü ortak yer devrini veya özel mülkiyete katmayı mümkün kılan genel izin gibi görmek doğru değildir. İşlemin niteliğine göre başka koşullar ve resmi işlemler gündeme gelebilir. İzin hesabından önce yapılacak müdahale doğru tanımlanmalıdır.
Ayrıca maliklerin rızası, imar ve proje kurallarının yerine geçmez. Bir işlem için apartman içinde onay alınmış olması, bütün idari izinlerin tamamlandığını göstermez. Ana yapıya zarar verecek değişiklikler de ayrı risk taşır. Bu nedenle özellikle duvar kaldırma, çatı kapatma veya cepheyi değiştirme gibi işlerde teknik durumla hukuki durum birlikte incelenmelidir. Komşuların sözlü olarak karşı çıkmaması, gereken yazılı ve resmi işlemleri kendiliğinden tamamlamaz.
Rahatsız olan malik ne yapabilir?
İlk aşamada müdahalenin yeri ve kapsamı belgelenmelidir. Tarihli fotoğraflar, yönetim yazışmaları ve mevcut kararlar yararlı olabilir. Ancak delil elde etmek için başkasının özel alanına izinsiz girilmemelidir. Onaylı proje ve yönetim planına ulaşılması çoğu zaman uyuşmazlığın anlaşılmasını sağlar. Sadece komşuların farklı anlatımlarıyla hareket etmek yerine belgeye dayalı değerlendirme yapılmalıdır. Alanın eski ve yeni durumu karşılaştırılmalıdır.
KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesi gündeme gelebilir. Olayın niteliğine göre müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme gibi talepler değerlendirilir. Zarar oluşmuşsa bunun ayrıca ele alınması gerekebilir. Her olayda doğrudan aynı dava ve aynı talep kullanılmaz. Dava öncesi arabuluculuk düzeni de Kat Mülkiyeti Kanunu uyuşmazlıkları bakımından dikkate alınmalıdır. Başvurunun doğru kişilere ve doğru taleple yöneltilmesi önemlidir.
Kurul kararı varsa itiraz edilemez mi?
Kat malikleri kurulunun karar vermiş olması, kararın bütün koşullarda hukuka uygun olduğu anlamına gelmez. Çağrı, oy oranı, kararın konusu ve yönetim planı incelenebilir. Kurul kararıyla verilen kullanım izni ile kanunun emredici sınırları ayrı değerlendirilir. Karara itiraz bakımından KMK m.33’teki süreler önem taşır. Bazı ağır geçersizlik durumlarının farklı değerlendirilmesi, her itirazın süresiz olduğu anlamına gelmez. Karar öğrenildiğinde gecikmeden incelenmelidir.
Bir malikin uzun süre ses çıkarmamış olması da tek başına bütün haklarını kaybettiğini göstermez. Ancak geçmiş davranışların, anlaşmaların ve kullanımın süresinin etkisi somut olayda değerlendirilir. Bu nedenle yalnızca “yıllardır böyle” veya “yeni fark ettim” cümlesiyle sonuç kurulamaz. Belgeler ve tarihler önem taşır. Ortak alan sorunu büyümeden önce hukuki çerçevenin belirlenmesi, komşuluk ilişkilerinin korunmasına da yardımcı olabilir. Belirsizliği sürdürmek çoğu zaman anlaşmazlığı derinleştirir.
Pratik hazırlık nasıl yapılır?
Görüşme için tapu bilgileri, yönetim planı, varsa kurul kararı ve müdahaleye ilişkin görüntüler hazırlanabilir. İstenen çözüm de açık olmalıdır: alanın ortak kullanıma açılması, yapının kaldırılması veya kullanım düzeninin belirlenmesi farklı hedeflerdir. Kendi başınıza duvar yıkmak veya eşya çıkarmak yeni sorumluluklar doğurabilir. Hukuki yol, fiili karşı müdahalenin yerine tercih edilmelidir. Acil zarar varsa uygun koruma tedbiri ayrıca değerlendirilir.
Ortak alan uyuşmazlıklarında doğru sonuç, alanın hukuki niteliğinin anlaşılmasıyla başlar. Komşunun kullanımı her durumda hak yaratmadığı gibi diğer malikin itirazı da tek başına işlemi geçersiz kılmaz. Belgeleriniz üzerinden kullanımın ve başvuru seçeneklerinin değerlendirilmesi için Meram Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Böylece yalnızca mevcut rahatsızlık değil, hangi hukuki çözümün uygulanabilir olduğu da açık biçimde ele alınabilir.