Bir taşınmaz üzerinde ipotek bulunması, borç ödenmediği anda mülkiyetin otomatik olarak bankaya veya alacaklıya geçtiği anlamına gelmez. İpotek, belirli bir alacağın taşınmazla güvence altına alınmasını sağlar. Alacağın tahsili için kanundaki takip ve satış sürecinin işletilmesi gerekir. Bu süreçte asıl borçlu ile taşınmaz maliki aynı kişi olmayabilir. İlk incelemede ipoteğin türü, teminat kapsamı, borcun muacceliyeti ve gelen belgenin niteliği belirlenmelidir. Her ipotek dosyasına aynı itiraz yöntemi uygulanmaz.
İpotek hangi borcu güvenceye alır?
İpotek belgesi ve tapu kaydı, güvence altındaki alacağın kapsamını anlamak için önemlidir. Belirli borca ilişkin ipotekle üst sınır ipoteği aynı değerlendirmeyi gerektirmeyebilir. Kredi sözleşmesi, hesap hareketleri ve ipotek akit tablosu birlikte okunmalıdır. Tapuda yazan rakamın her durumda bugün ödenmesi gereken kesin borç olduğu söylenemez. Ödemeler, faiz ve güvence kapsamı ayrıca hesaplanmalıdır. Teminat tutarı ile mevcut alacak farklı kavramlardır.
Taşınmaz bir yakının veya şirketin borcu için ipotek edilmiş olabilir. Bu durumda malikin taşınmazla sorumluluğu ile kişisel borçluluğu ayrılmalıdır. Malik ayrıca kefalet veya borç üstlenmesi vermişse bunlar başka sonuçlar doğurabilir. Sadece ipotek bulunması, kişinin bütün malvarlığıyla asıl borçlu olduğu anlamına gelmez. İmzalanan belgeler ve sıfatlar birlikte görülmelidir. Satın alınan taşınmazın üzerinde eski ipotek varsa mevcut hak durumu ayrıca değerlendirilir.
Takipte hangi belge gönderilir?
İcra ve İflas Kanunu m.149 ve devamı, ipoteğin paraya çevrilmesine ilişkin farklı takip düzenleri içerir. Belgenin ve alacağın niteliğine göre icra emri veya ödeme emri gönderilebilir. Kayıtsız şartsız para borcu ikrarı ve muacceliyet gibi koşullar önem taşır. Banka kredileri bakımından özel düzenlemeler de vardır. Bu nedenle gelen evrakın yalnızca üzerindeki borç tutarını okumak yeterli değildir. Hangi yola dayanıldığı belirlenmelidir.
İİK m.149/b kapsamındaki ödeme emrinde ödeme süresi otuz gün, itiraz süresi ise yedi gündür. Bu iki sürenin farklı olması özellikle önemlidir. Borçlu, “otuz günüm var” diyerek itirazı aynı süreye bırakmamalıdır. İcra emrine karşı kullanılacak yollar da bu genel itirazla aynı değildir. Her belge kendi hukuki düzeniyle değerlendirilmelidir. Tebliğ tarihi ve dosya numarası kayıt altına alınmalıdır. Süre hesabı belge görülerek yapılmalıdır.
Borca ve ipoteğe itiraz aynı mı?
Borcun ödendiği, ertelendiği veya hesapta hata bulunduğu iddiasıyla ipoteğin geçersiz olduğu iddiası farklıdır. İİK m.150, ilgili ödeme emrine itiraz düzeninde rehin hakkının itiraz konusu yapılamayacağını belirtir. İpoteğin iptali için ayrı dava ve geçici koruma konuları gündeme gelebilir. Bu nedenle bütün sorunların icra dairesine verilecek tek bir cümleyle çözüleceği düşünülmemelidir. İddianın niteliği, başvuru yolunu belirler.
Bankanın gönderdiği hesap kat ihtarı veya hesap özeti de ayrıca önem taşıyabilir. İİK m.150/ı gibi özel hükümler belirli kredi ilişkileri bakımından değerlendirilir. Her ihtarın yalnızca bilgilendirme olduğu varsayılmamalıdır. İhtarın içeriği, tebliği ve varsa itirazı birlikte incelenmelidir. Tüketici kredisiyle ticari kredi arasındaki fark da gözden kaçırılmamalıdır. Dosyanın temel sözleşmesi görülmeden standart bir savunma hazırlanması eksik kalabilir.
Satış öncesinde neler yapılır?
Takipte tapu kaydı, imar durumu ve taşınmazın değeri gibi bilgiler değerlendirilir. İİK m.150/d, satış hazırlıkları ve kıymet takdirine ilişkin düzen içerir. Değerleme, taşınmazın hangi tutar üzerinden satışa hazırlanacağı bakımından önemlidir. Yapının niteliği, kullanım durumu ve hukuki kayıtlar değeri etkileyebilir. Raporda hata olduğu düşünülüyorsa ilgili başvuru yolu ve süre ayrıca kontrol edilmelidir. Satış gününü beklemek uygun olmayabilir.
Kıymet takdirindeki tutar, ihalede kesin aynı bedelin elde edileceği garantisi değildir. Satışın koşulları ve katılım sonucu etkileyebilir. İhale ilanı ve diğer tebligatlar dikkatle izlenmelidir. Bir mahkeme başvurusu yapılmış olması da her durumda satışı kendiliğinden durdurmaz. Durdurma için ayrıca karar veya kanuni koşul gerekebilir. Hangi işlemin ne etki doğurduğu açıkça anlaşılmalıdır. Sözlü anlaşma beklentisiyle resmi sürecin gözden kaçırılması risklidir.
Taşınmaz satılınca bütün borç biter mi?
Satış bedelinin alacağı ve giderleri karşılayıp karşılamadığı önemlidir. Bedel yeterli değilse kalan alacak bakımından kanundaki imkânlar gündeme gelebilir. Buna karşılık taşınmazı yalnızca başkasının borcu için ipotek eden kişinin kişisel sorumluluğu ayrıca değerlendirilmelidir. Her malik için aynı kalan borç sonucu kurulmaz. Fazla bedelin durumu ve diğer hak sahiplerinin sırası da incelenir. İpotek derecesi ve başka takyidatlar bu nedenle önemlidir.
Borç ödenmişse ipoteğin tapudan kaldırılması ayrıca takip edilmelidir. Borcun sona ermesiyle tapudaki kaydın fiilen silinmiş olması aynı aşama değildir. Alacaklının terkin işlemi ve gerekli belgeler değerlendirilir. Kısmi ödeme, bütün ipoteğin kendiliğinden kalktığını göstermez. Ödeme planı yapılmışsa hangi koşulda terkin verileceği açık olmalıdır. Yazılı anlaşma ve ödeme kayıtları saklanmalıdır. Yeni bir satış planlanıyorsa tapudaki güncel durum kontrol edilmelidir.
Görüşme için hangi belgeler hazırlanmalı?
Tapu kaydı, ipotek akit tablosu, kredi veya borç sözleşmesi, ödeme dekontları ve bütün ihtarlar temel belgelerdir. İcra veya ödeme emri ile tebliğ tarihi mutlaka eklenmelidir. Kıymet takdiri veya satış ilanı gelmişse bunlar da dosyanın aşamasını gösterir. Belgelerin eksikliği açıkça belirtilmeli, ancak resmi sürelerin beklemediği bilinmelidir. Önce acil başvuru takvimi, ardından borcun esasına ilişkin inceleme yapılmalıdır.
İpotekli taşınmaz takibinde en önemli nokta, güvence ilişkisiyle kişisel borcu ve farklı takip yollarını ayırmaktır. Taşınmazınızla ilgili ipotek veya satış sürecinin değerlendirilmesi için Meram Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Somut inceleme, hangi talebe ne şekilde karşı çıkılabileceğini ve mevcut aşamada hangi seçeneklerin bulunduğunu belirlemeye yardımcı olur. Bu yazı, satışın kesin olarak durdurulabileceği veya borcun bütünüyle ortadan kaldırılabileceği yönünde garanti içermez; sonuç belgelere ve yasal koşullara bağlıdır.