Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini amaçlar. Kiraya verenin çevredeki ilanları göstererek istediği tutarı bildirmesi, bu tutarın kendiliğinden yeni kira borcu olduğu anlamına gelmez. Kiracının mevcut bedeli ödemeye devam etmesi de her koşulda kira bedelinin değişmeden kalacağı sonucunu doğurmaz. Uyuşmazlığın çözümünde sözleşmenin yaşı, artış hükmü, bildirim ve dava tarihleri birlikte değerlendirilir. En önemli ayrımlardan biri, davanın hangi tarihte açılabileceği ile belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı arasındadır.
Beş yıl dolmadan da kira bedeli belirlenebilir mi?
Türk Borçlar Kanunu m.344, yenilenen dönemlerdeki kira artış anlaşmalarının bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmaması koşuluyla geçerli olduğunu düzenler. Tarafların artış konusunda anlaşmaması hâlinde de hâkim, bu sınır içinde kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre bedel belirler. Dolayısıyla “beş yıl dolmadan hiçbir kira tespit davası açılamaz” ifadesi doğru bir genel kural değildir. Beş yıl eşiği, özellikle emsal bedeller üzerinden yapılacak farklı değerlendirme bakımından önemlidir.
Kanundaki ölçüt, aylık enflasyon veya yıllık enflasyon oranıyla karıştırılmamalıdır. İlgili döneme uygulanacak on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Sözleşmede daha düşük bir artış kararlaştırılmışsa sözleşme hükmünün etkisi ayrıca değerlendirilir. Geçmişte belirli yenileme dönemleri için uygulanmış geçici sınırlamalar, bütün gelecek dönemlere yayılmış kalıcı kurallar değildir. Eski bir internet yazısındaki oranı bugünkü sözleşmeye doğrudan uygulamak yerine, yenilemenin tarihi ve o tarihteki düzenleme kontrol edilmelidir.
Beş yıldan sonra emsal kira nasıl dikkate alınır?
TBK m.344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedelinin belirlenmesini ayrıca düzenler. Bu incelemede tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilir. Hâkim hakkaniyete uygun sonuca ulaşır. Bu aşamayı yalnızca önceki kiraya aynı artış oranını ekleme işlemi olarak görmek eksiktir. Ancak çevredeki en yüksek ilan bedelinin otomatik kabul edilmesi de söz konusu değildir.
Emsallerin konum, büyüklük, kat, bina niteliği, kullanım amacı ve sözleşme tarihi gibi özellikleri karşılaştırılmalıdır. İlanda istenen bedelle gerçekten kurulmuş kira ilişkisindeki bedel aynı değerde veri olmayabilir. Dava konusu taşınmazın eksikleri ve üstünlükleri de değerlendirilir. Kiracının uzun süredir aynı yerde bulunmasına ilişkin hakkaniyet değerlendirmesi yapılırken her dosya için değişmez bir indirim yüzdesi varsayılmamalıdır. Sonuç, incelemenin dayanaklarıyla açıklanmalı; yalnızca soyut piyasa artışına bağlanmamalıdır.
Dava tarihi ile kararın başlangıç etkisi farklıdır
TBK m.345, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini belirtir. Buna karşılık mahkemenin belirlediği tutarın hangi dönemden itibaren kiracıyı bağlayacağı için ek koşullar düzenler. Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ve kanundaki koşullar sağlanıyorsa karar o yeni dönemin başlangıcından itibaren etkili olabilir. Bu nedenle “dava bugün açıldı, yeni bedel mutlaka bugünden başlar” şeklindeki çıkarım her dosyada doğru değildir.
Kiraya verenin aynı otuz günlük süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunması hâlinde, davanın izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması koşuluyla belirlenen tutar yeni dönemin başından itibaren uygulanabilir. Sözleşmede yeni dönemde kira artışı yapılacağına ilişkin hüküm varsa m.345’in üçüncü fıkrası ayrıca önem taşır. Bu durumda yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel, o dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bildirim ve sözleşme hükmü, bu nedenle dosyanın merkezindedir.
Yenilenen sözleşme ve malik değişikliği
Kira ilişkisi sürerken tarafların yeni bir belge imzalaması, her durumda aynı hukuki sonucu doğurmaz. Belge sadece mevcut artışı kayda geçirmek, bazı koşulları değiştirmek veya farklı bir düzenleme yapmak amacı taşıyabilir. Beş yıllık değerlendirmede önceki ilişkinin başlangıcı, yeni metnin içeriği ve kararlaştırılan bedelin niteliği birlikte incelenmelidir. “Yeni imza atıldı, bütün süreler kesin sıfırlandı” veya “yeni belgenin hiçbir etkisi olmaz” şeklindeki iki uç yaklaşım da somut incelemenin yerine geçmez.
Taşınmazın satılması da kira ilişkisinin başlangıcını kendiliğinden satış tarihi hâline getirmez. Yeni malikin önceki kira belgelerine ve ödeme geçmişine ulaşması önemlidir. Satış öncesi verilen eksik bilgi, kiracıyla arasındaki hukuki ilişkinin tamamını açıklamaz. Dava hazırlığında ilk sözleşme, sonraki protokoller ve bildirimler tarih sırasıyla incelenmelidir. Özellikle birden fazla metin varsa hangi bedelin hangi dönem için kabul edildiği açıklığa kavuşturulmadan hesap yapılmamalıdır.
Arabuluculuk ve dosya hazırlığı
Kira bedelinin tespiti uyuşmazlığı, 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava öncesi arabuluculuğa tabidir. Taraflar anlaşırsa yeni bedelin yanı sıra başlangıç dönemini, ödeme düzenini ve varsa geçmiş farkların nasıl ele alınacağını açıkça yazmalıdır. Belirsiz bir “kira artırıldı” ifadesi yeni tartışma yaratabilir. Anlaşma belgesinin kanundaki icra edilebilirlik düzeni de dikkate alınmalıdır. Anlaşma sağlanamaması hâlinde son tutanak ve başvuru tarihleri dava dosyasına hazırlanmalıdır.
Dosyada kira sözleşmeleri, ödeme belgeleri, yazılı bildirim ve tebliğ kayıtları, taşınmaz özellikleri ve uygun emsaller bulunmalıdır. Emsal olarak sunulan bir belgenin gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığı açıklanmalıdır. Kira tespiti, ödenmeyen mevcut kira alacağının tahsiliyle veya tahliye talebiyle aynı dava değildir. Amaç farklı olduğu için talep de doğru kurulmalıdır. Yabancı para üzerinden kira kararlaştırılmışsa TBK m.344/4 ve ilgili döviz sınırlamaları ayrıca değerlendirilmelidir; Türk lirası üzerinden yapılan standart hesap aynen uygulanmamalıdır.
Kira uyarlamasıyla karıştırılmamalıdır
TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama, kira tespitinden farklı koşullara dayanır. Sıradan fiyat değişikliği ile sözleşme kurulurken öngörülmeyen olağanüstü durumun sözleşme dengesini etkilemesi aynı inceleme değildir. Hangi talebin uygun olduğu sözleşme ve olaylar görülerek belirlenmelidir. Dava isminin yanlış seçilmesi, yalnızca başlık sorunu olmayabilir; ileri sürülecek vakıaları ve talep sonucunu etkiler. Sağlıklı başlangıç, kira dönemlerini ve istenen hukuki sonucu açıkça ortaya koymaktır.