Bir taşınmazın tapuda başka bir kişinin adına görünmesi, bu kaydın hiçbir koşulda değiştirilemeyeceği anlamına gelmez. Tapu kaydı hukuki duruma aykırıysa, hakkı zedelenen kişi tapu iptal ve tescil davası yoluyla düzeltme isteyebilir. Ancak her aile anlaşmazlığı, ödenmeyen satış bedeli veya verilen söz bu davayı haklı kılmaz. Öncelikle kaydın neden yanlış olduğu ve davacının hangi hakka dayandığı belirlenmelidir. Mülkiyet uyuşmazlıklarında doğru başlangıç, yalnızca tapu senedini değil, taşınmazın hangi işlemlerle el değiştirdiğini de incelemektir.
Tapu kaydı neden tartışmalı hâle gelir?
Türk Medeni Kanunu m.1025, bir ayni hakkın yolsuz tescili, terkini veya değiştirilmesi nedeniyle hakkı zedelenen kişinin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilmesini düzenler. Yolsuz tescil, basitçe kaydın geçerli bir hukuki temele dayanmaması olarak açıklanabilir. İşlemi yapan kişinin yetkisi, iradesi veya işlemin dayanağı bakımından sorun bulunabilir. Bir kayıt hatasıyla gerçek mülkiyet uyuşmazlığını ayırmak önemlidir. İsimdeki basit yazım yanlışının giderilmesi ile taşınmazın başka kişiye ait olduğunun ileri sürülmesi aynı işlem değildir.
Uygulamada vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması, geçersiz işlem, irade sakatlığı veya mirasla bağlantılı muvazaa iddiaları gündeme gelebilir. Bunlar aynı hukuki sebep değildir ve aynı delillerle ispatlanmaz. Örneğin satış yapılması için verilen vekâletin hangi amaçla kullanıldığıyla, kişinin imza tarihinde işlem yapabilecek durumda olup olmadığı farklı sorulardır. Olayın doğru adlandırılması, dava türü kadar ispat hazırlığını da etkiler. Benzer görünen iki tapu devri bu nedenle farklı sonuçlanabilir.
Miras kalan taşınmazlarda hangi sorunlar yaşanır?
Mirasbırakanın sağlığında yaptığı bir devir, diğer mirasçıların bilgisi dışında gerçekleşmiş olabilir. Ancak mirasçılardan birinin devirden haberdar olmaması, tek başına işlemi geçersiz yapmaz. Gerçek satış, bağış, bakım karşılığı devir ve görünürde satış şeklindeki işlemler ayrı değerlendirilir. Bedelin ödenip ödenmediği, tarafların ilişkisi, devir amacı ve mevcut belgeler önem taşır. Sadece “diğer kardeşime daha fazla mal verildi” düşüncesiyle her durumda tapu iptali istenebileceği söylenemez.
Bazı olaylarda tartışma mülkiyet kaydının geçersizliğiyle değil, saklı payın ihlaliyle ilgilidir. Bu durumda tenkis gibi farklı yollar gündeme gelebilir. Mirasçılık belgesi, kişinin mirasçı sıfatını ve payını göstermeye yarar; tek başına bütün geçmiş devirleri geçersiz kılmaz. Miras uyuşmazlığında ölüm tarihi, taşınmazların geçmiş kayıtları ve varsa vasiyetname birlikte incelenmelidir. Doğru dava sebebinin seçilmesi, aile içindeki adaletsizlik duygusunun somut hukuki talebe dönüştürülmesini sağlar.
Taşınmaz başka bir kişiye satılmışsa ne olur?
TMK m.1023, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur. Buna karşılık m.1024 uyarınca kaydın yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi bu korumadan aynı şekilde yararlanamaz. Dolayısıyla taşınmazın birkaç kez el değiştirmiş olması önemli bir ayrıntıdır. İlk işlemdeki sorunla son alıcının durumu ayrı ayrı değerlendirilir. Davanın sonucu yalnızca ilk satışın tartışmalı olmasına bağlanamaz.
İyi niyet değerlendirmesinde somut olay önemlidir. Taraflar arasındaki yakınlık, bilinen uyuşmazlık ve işlemin koşulları incelemeye konu olabilir. Bunlardan herhangi biri tek başına otomatik sonuç yaratmaz. Taşınmazın yeniden devri ihtimali varsa ihtiyati tedbir gereksinimi de gecikmeden değerlendirilmelidir. Dava açılması, tapu üzerinde kendiliğinden bütün işlemleri durduran bir yasak oluşturmaz. Koruma talebinin ayrıca kurulması ve mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerekebilir.
Hangi belgelerle hazırlık yapılmalıdır?
Güncel tapu kaydıyla birlikte önceki devir belgeleri, resmi senet, vekâletname, ödeme kayıtları ve taraflar arasındaki yazışmalar önemlidir. Sağlık durumuna dayanan bir iddia varsa ilgili dönemin tıbbi belgeleri ayrıca değerlendirilir. Miras bağlantısında nüfus ve mirasçılık kayıtları da dosyaya eklenir. Belgelerin yalnızca işinize yarayan bölümlerini ayırmak yerine bütün işlem zincirini göstermek daha sağlıklı bir inceleme sağlar. Karşı tarafın dayanabileceği belgeler de başlangıçta görülmelidir.
Taşınmazın bulunduğu yer, davalıların kimliği ve talep edilen pay açıkça belirlenmelidir. Sadece bir payın iptali isteniyorsa bütün taşınmazın davacı adına geçirilmesi talebiyle aynı durum yoktur. Harç, değer ve yargılama giderleri de buna göre değerlendirilir. Davanın ne kadar süreceği için her dosyaya uygulanabilecek kesin bir süre verilemez. Taraf sayısı, tebligatlar, bilirkişi incelemesi ve başka dosyaların etkisi süreci değiştirebilir. Başlangıçta gerçekçi bir belge ve maliyet planı kurulmalıdır.
Süre bakımından neden beklememek gerekir?
Tapu iptal ve tescil başlığı altında farklı hukuki sebepler bulunur. Bu nedenle bütün davalar için tek bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre söylemek doğru değildir. Dayanılan sebep, kadastro işlemleri, irade sakatlığı veya başka özel düzenlemeler süreyi etkileyebilir. “Tapu davasında hiçbir süre yoktur” varsayımıyla beklemek hak kaybına yol açabilir. Hangi tarihin önemli olduğu, uyuşmazlığın hukuki temeli belirlendikten sonra hesaplanmalıdır.
Taşınmazla ilgili sorununuzu değerlendirirken devir tarihlerini ve neyi ne zaman öğrendiğinizi kısa bir sıraya koymanız yararlıdır. Tapu kaydının düzeltilmesi mümkün değilse başka bir talebin gündeme gelip gelmeyeceği de incelenebilir. Hukuki değerlendirme, baştan kesin kazanma sözü vermek yerine eldeki hakları ve sınırları ortaya koymalıdır. Tapu ve işlem belgeleriniz üzerinden durumunuzun değerlendirilmesi için Meram Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Bu yazı, somut taşınmaz dosyanızın incelenmesinin yerine geçmez.
Başvuru öncesinde taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin doğru olduğundan emin olunmalıdır. Aynı adresteki farklı bölümler veya aynı kişiye ait başka parseller, uyuşmazlık konusu kayıtla karıştırılmamalıdır.